Ипотека в Армении для нерезидентов и диаспоры

Этот гид — для тех, кто покупает жильё в Армении и не живёт в ней постоянно: для граждан других стран и для армян диаспоры. Условия ниже взяты только с официальных страниц банков, Национальной ипотечной компании (НИК) и из текста Налогового кодекса Республики Армения и решения Правительства о порядке возврата налога. Дата проверки — 16.10.2026; даты обращения к каждой странице стоят в списке источников.

Что мы нашли, коротко. Из семи банков, чьи страницы мы проверили, отдельные программы или явные условия для нерезидентов опубликованы у четырёх: Ameriabank [1], IDBank [2], Ardshinbank [3] и Evocabank [4]. Две программы НИК, которые мы прочитали (стандартная и «зелёная»), рассчитаны на заёмщиков — граждан Республики Армения [5][6]; армянские версии этих страниц добавляют, что основной источник доходов заёмщика должен быть в Армении [14][15]. На проверенных страницах ACBA, Inecobank и Converse Bank условий для нерезидентов мы не нашли [7][8][9]. Страницы других банков Армении мы не проверяли.

Ставки, взносы и сроки приведены так, как банки опубликовали их на своих страницах. Это не предложение банка и не обещание одобрения: окончательное решение принимает банк [1]. Права иностранцев на владение недвижимостью, налоги и сборы при самой сделке в этом гиде не разбираются.

Кто считается нерезидентом

Определение нерезидента банк даёт в условиях своей программы, и именно оно решает, подойдёт ли вам нерезидентская программа. Ardshinbank называет нерезидентом три категории: иностранного гражданина, не представившего в Республике Армения карту вида на жительство (в оригинале — «has not submitted residence card»); гражданина Армении, который живёт за границей 183 дня и более либо чей основной источник дохода находится в другой стране; двойного гражданина при тех же двух условиях [3].

Ameriabank пишет, что гражданство Армении для заявки не требуется: подать заявку могут и граждане Армении, и иностранные граждане — с учётом требований банка и выбранного объекта [1]. Evocabank указывает для своей программы возраст заёмщика и то, что заёмщик (или созаёмщик) должен быть нерезидентом [4]. В требованиях IDBank к заёмщику в графе «статус» названы резидент РА и нерезидент [2].

До подачи документов выясните, как ваш статус определяет конкретный банк, и подготовьте подтверждения, которые он просит (список — в разделе о документах).

Ameriabank: ипотека для диаспоры

Программа на странице банка называется «Mortgage loan for the Diaspora». Пометка на странице: «Updated on 16.09.2026 13:37» [1].

Условия по странице Ameriabank [1]:

Срок — 60–360 месяцев; на странице указан один диапазон [1]. Банк отдельно указывает: применяется комиссия за выдачу кредита — 1 % от суммы кредита [1].

В разделе вопросов и ответов на той же странице банк пишет следующее [1]:

• приезжать в Армению во время оформления не нужно: процесс можно начать и вести из-за границы, а ваши интересы в Армении может представлять родственник, друг или другой уполномоченный по доверенности; о нотариальном заверении и легализации расскажет консультант банка;
• гражданство Армении не требуется;
• доход, зарегистрированный в Армении, и поручитель, проживающий в Армении, не нужны; доход, полученный за границей, может учитываться при оценке; окончательное одобрение — по требованиям банка;
• ипотека без подтверждения дохода может быть доступна при первоначальном взносе от 30 % — по оценке банка, с учётом объекта и условий кредитования [1];
• счёт в Ameriabank можно открыть дистанционно для клиентов-нерезидентов и диаспоры, которые соответствуют требованиям банка.

Порядок подачи по странице — четыре шага: зарегистрироваться на платформе MyHome и заполнить заявку; связаться с консультантом; выбрать квартиру или дом из предложений партнёров-застройщиков; рассчитать ежемесячный платёж на калькуляторе [1].

IDBank: ипотека для диаспоры

Банк пишет, что ипотека доступна физическим лицам — нерезидентам Армении, а идентификация и оформление кредита могут проходить полностью дистанционно. Цель кредита — покупка строящегося или готового жилья [2].

Условия по странице IDBank [2]:

Что ещё указано на странице [2]:

• срок кредита — от 120 до 240 месяцев (на странице указан один диапазон) [2];
• при отношении кредита к залогу 50 % анализ дохода не проводится, а сумма не может превышать 50 000 000 драмов (или эквивалент в валюте) [2];
• комиссия за дистанционную идентификацию и рассмотрение заявки — 25 000 драмов (эквивалент в валюте) [2];
• заёмщику и созаёмщику открывают счёт в валюте кредита по тарифам банка для нерезидентов; если кредит не в драмах, открывают и драмовый счёт;
• заёмщик должен быть старше 21 года и не старше 65 лет к окончанию срока кредита [2];
• отношение суммарных долговых платежей к доходу не должно превышать 60 % [2];
• решение по кредиту действительно 30 рабочих дней [2];
• при досрочном погашении штраф составляет 0,6 % погашаемой суммы в первый год договора, 0,4 % — во второй, 0,2 % — в третий; после третьего года штраф не взимается [2];
• недвижимость нельзя покупать у физического лица — члена семьи заёмщика; среди названных банком — отец, мать, супруг, ребёнок, брат, сестра.

Ardshinbank: ипотека для нерезидентов

На странице банка значится: «The page has been updated: 09.10.2026 14:33». Банк пишет, что кредиты на покупку жилья на первичном и вторичном рынке выдаются нерезидентам Республики Армения, без анализа дохода клиента, без комиссии за выдачу кредита, без ежемесячной комиссии за обслуживание и без штрафа за досрочное погашение [3]. В требованиях к заёмщику при этом указан «заявленный доход заёмщика», а к созаёмщику требований по доходу нет [3].

Условия по странице Ardshinbank [3]:

Максимальный срок на странице указан одним значением — 240 месяцев [3]. Минимальный первоначальный взнос от цены квартиры: 35 % — при покупке у застройщиков, сотрудничающих с банком; 50 % — у застройщиков, не сотрудничающих с банком; 50 % — на вторичном рынке [3]. Максимальное отношение кредита к залогу: 65 % — у застройщиков-партнёров, 50 % — на вторичном рынке [3].

Дополнительно по странице [3]:

• возраст заёмщиков — от 21 года, с гражданством Армении или без; хотя бы один из заёмщиков должен быть не старше 65 лет (включительно до 66) на дату окончания срока кредита [3];
• страхование в таблице условий отмечено как «не требуется»;
• уведомление о решении — через 1 день, срок принятия решения — 4–7 дней, выдача — через 1 рабочий день после нотариального удостоверения договора залога и кадастровой регистрации обеспечения [3];
• заявку и документы подают в отделениях банка или в головном офисе.

Evocabank: ипотека для нерезидентов

Программа называется «Housing mortgages for non-resident individuals» и рассчитана на покупку квартиры или односемейного жилого дома на первичном и вторичном рынке [4]. Условия по странице Evocabank [4]:

• заёмщик — нерезидент в возрасте 18–63 лет, которому за время обслуживания долга не исполнится 63; либо созаёмщик-нерезидент, отвечающий этим требованиям [4];
• валюта — USD, евро, AMD; сумма — от 2 000 000 до 80 000 000 драмов или эквивалент в валюте; срок — 60–180 месяцев [4];
• отношение кредита к оценочной стоимости — до 70 % [4];
• номинальные ставки при фиксированной ставке: USD 9,2–11 %, евро 8,2–10 %, AMD 14–15 %; при плавающей — «от 9,2 %» (USD), «от 7,7 %» (евро), «от 13,2 %» (AMD) [4];
• банк не проводит анализ дохода, но клиент должен представить информацию об источниках дохода;
• кроме залога приобретаемой недвижимости, от заёмщика может потребоваться поручительство хотя бы одного физического или юридического лица — резидента РА;
• штраф за досрочное погашение — «не применяется»; недвижимость страхуется ежегодно на сумму остатка кредита.

Банки, у которых на проверенных страницах нет условий для нерезидентов

На странице-обзоре ипотеки ACBA нет слов о нерезидентах или диаспоре; на ней указана пометка «Last Update՝ 07.10.2026» [7]. В основном тексте страницы-обзора ипотеки Inecobank (без шапки, меню и подвала) слов о нерезидентах, гражданах других стран или диаспоре не нашлось [8]. На странице ипотеки Converse Bank поиск по словам «non-resident», «diaspora», «foreign citizen» и «abroad» совпадений не дал [9].

Это не значит, что кредит нерезиденту у этих банков невозможен: это значит только, что условие на проверенных нами страницах не опубликовано. Страницы отдельных продуктов ACBA и Converse Bank мы не открывали. Уточняйте у банка напрямую.

Национальная ипотечная компания (НИК)

НИК рефинансирует стандартные ипотечные кредиты на покупку жилья за счёт собственных средств. Требование к заёмщику на странице сформулировано так: заёмщики должны быть гражданами Республики Армения; у них не должно быть текущей просроченной задолженности, а суммарное число дней просрочки по всем обязательствам за двенадцать месяцев до выдачи не должно превышать 30 [5]. Такое же требование к гражданству указано на странице «зелёных» кредитов НИК [6]. О резидентстве и об источнике дохода английские страницы в условиях к заёмщику не говорят [5][6]. Армянские версии обеих страниц формулируют требование шире: заёмщики должны быть гражданами Республики Армения, основной источник доходов которых находится в Армении [14][15]. Если ваш основной доход — за рубежом, уточните это условие у банка или кредитной организации — партнёра НИК до подачи заявки.

Остальные условия стандартной программы по странице [5]:

• сумма — до 35 млн драмов; срок — не менее 10 лет; валюта — драмы; ставка фиксированная; её устанавливает банк или кредитная организация — партнёр НИК (на английской странице — «Defined by PFI») [5][14];
• суммарные платежи по всем кредитам заёмщика — не выше 45 % дохода [5];
• первоначальный взнос — не менее 30 % (не менее 10 % при страховании первоначального взноса или дополнительном залоге недвижимости) [5];
• при покупке у застройщика нужно подтвердить, что целевое назначение земли не менялось за последние 12 месяцев, а в многоквартирном доме должен быть энергетический паспорт [5].

Что сравнить, выбирая банк

• Кто может подать заявку: Ameriabank не требует гражданства Армении [1]; Ardshinbank принимает нерезидентов с гражданством Армении или без [3]; НИК — только граждан Армении [5].
• Где подаётся заявка: IDBank описывает дистанционную идентификацию и оформление [2]; Ameriabank — онлайн-регистрацию на платформе MyHome [1]; Ardshinbank указывает подачу в отделениях банка или в головном офисе [3].
• Доход: Ameriabank учитывает доход за рубежом [1]; Ardshinbank не анализирует доход клиента, но просит заявленный доход заёмщика [3]; Evocabank не анализирует доход, но просит сведения об источниках дохода [4].
• Поручитель: Ameriabank не требует поручителя в Армении [1]; Evocabank пишет, что может потребоваться поручитель — резидент РА [4].
• Страхование: у Ardshinbank в таблице условий — «не требуется» [3]; у Evocabank — страхование недвижимости [4]; у IDBank — «Performed by the Bank», подробности вынесены в приложение, которое мы не читали [2]; на странице Ameriabank для диаспоры страхование не описано [1].
• Ставки разных банков в этом гиде названы по-разному: где-то номинальная, где-то эффективная. Напрямую их сравнивать нельзя: сверяйте одинаковые показатели.

Как проходит получение ипотеки нерезидентом

Банки описывают процесс по-своему. Ниже — общий порядок, собранный только из того, что написано на страницах банков.

1. Выберите программу и проверьте критерии: статус нерезидента, возраст, валюту, сумму и срок [2][3][4].
2. Подайте заявку: у Ameriabank — через регистрацию на MyHome, затем консультант [1]; у IDBank идентификация и оформление могут быть дистанционными [2]; у Ardshinbank — в отделении или головном офисе [3].
3. Соберите документы банка (см. раздел ниже). Документы иностранных органов нужно заверить и перевести [3].
4. Дождитесь решения. Ardshinbank указывает срок принятия решения 4–7 дней [3]; решение IDBank действительно 30 рабочих дней [2].
5. Оформите залог. По условиям IDBank договор ипотеки удостоверяется нотариально, а право собственности и право залога подлежат государственной регистрации [2]. По условиям Ardshinbank заёмщик оплачивает оценку, единую справку об ограничениях и нотариальное удостоверение договора залога [3].
6. Получите кредит. Ardshinbank выдаёт его безналичным переводом на счёт заёмщика в банке [3]; Evocabank — безналичным переводом на счёт продавца [4].

Документы

Ardshinbank для подтверждения статуса нерезидента перечисляет [3]:

• справку о доходе от налогового или другого компетентного органа страны за последние не менее чем 6 месяцев [3];
• выписку по банковскому счёту с поступлениями от основной деятельности в этой стране за последние не менее чем 6 месяцев [3];
• справку с работы — если банк запросит дополнительно;
• справку компетентного органа страны о регистрации или фактическом проживании в другой стране;
• другие документы — по дополнительному запросу банка;
• если вы не состоите в браке — декларацию о семейном положении, заверенную нотариусом или консульским учреждением страны.

Документы иностранных органов (удостоверение личности, свидетельство о браке, доверенность, декларация) заверяются нотариусом и подтверждаются апостилем либо заверяются консульскими учреждениями Республики Армения за рубежом; консульствам в странах СНГ и в Грузии апостиль не требуется. Документы на иностранном языке, включая английский и русский, переводятся на армянский и заверяются нотариусом [3].

Ameriabank пишет, что перечень зависит от страны подачи и выбранного способа оценки, и называет среди возможных: паспорт или другой документ, удостоверяющий личность; выписки банков страны проживания; документы о доходе или трудоустройстве; сведения о кредитной истории; документы по выбранному объекту [1]. Evocabank просит информацию об источниках дохода [4].

Оценка залога, страхование и расходы

IDBank: клиент оплачивает оценку залога, единую справку об ограничениях, нотариальное удостоверение и регистрацию права банка по договору залога; при покупке жилья на первичном рынке расходы на оценку залога может взять на себя банк. Для первичного рынка при расчёте максимального отношения кредита к залогу берётся меньшее из двух значений: оценочная стоимость при 100 % готовности дома и стоимость покупаемого объекта [2].

Ardshinbank: плата за регистрацию залога — 71 200 драмов (готовое жильё), 53 100 драмов (права на строящееся жильё), 27 100 драмов (залог права банка или дополнительного имущества). Оценка, единая справка об ограничениях и нотариальное удостоверение договора залога — за счёт заёмщика; после завершения строительства оценка, регистрация права собственности и кадастровая регистрация залога стоят в сумме 40 000–105 000 драмов [3].

Evocabank: обеспечение — приобретаемая недвижимость (при покупке у застройщика — право требования); недвижимость страхуется ежегодно на сумму остатка кредита [4].

НИК: страхование залога на сумму не меньше суммы кредита; страхование на случай смерти заёмщика по покрываемому событию; страхование первоначального взноса, если отношение кредита к залогу выше 70 % и дополнительная недвижимость не заложена [5].

Ameriabank: на странице программы для диаспоры оценка залога и страхование не описаны; уточняйте у банка [1].

Валюта кредита и курсовой риск

Валюты кредита, заявленные на страницах: Ameriabank — драмы, доллары США, евро [1]; IDBank — те же [2]; Ardshinbank — те же [3]; Evocabank — доллары США, евро, драмы [4]; НИК — драмы [5]. По условиям IDBank при кредите в иностранной валюте изменение курса может влиять на платежи по кредиту; эффективная ставка считается по курсу, опубликованному на сайте Центрального банка РА в момент выдачи кредита, и может меняться вместе с курсом [2]. Тип ставки: у IDBank плавающая со 6-го месяца [2], у Ardshinbank плавающая [3], у Evocabank есть фиксированная и плавающая [4], у НИК фиксированная [5]; на странице Ameriabank для диаспоры тип ставки не указан [1].

Возврат подоходного налога с процентов по ипотеке

Возврат налога с процентов по ипотеке регулирует статья 160 Налогового кодекса Республики Армения. Её название в нашем переводе: «Возврат из уплаченных сумм подоходного налога сумм процентов, уплачиваемых за обслуживание ипотечного кредита, полученного физическим лицом — наёмным работником — для приобретения квартиры или индивидуального жилого дома либо для строительства индивидуального жилого дома» [10]. Мы прочитали сводный текст кодекса на arlis.am 16.10.2026: на странице у него статус «действует с 01.09.2026 по настоящее время» [10]. Порядок возврата установлен решением Правительства от 05.10.2017 N 1321-Н; на arlis.am у него статус «действует с 01.01.2025 по настоящее время» [13]. Ниже каждое утверждение дано с указанием части статьи [10] или пункта порядка [13].

Кто имеет право:

• Возвращается подоходный налог, исчисленный по правилам Кодекса (в том числе через налогового агента) с заработной платы и приравненных к ней выплат физического лица — наёмного работника, — в размере уплаченных процентов по ипотечному кредиту (ч. 1) [10].
• Кредит должен быть получен от финансовой организации — резидента РА после 01.01.2018 и направлен на фактическое приобретение квартиры или индивидуального жилого дома либо на строительство индивидуального жилого дома (ч. 1) [10].
• Отдельного правила для нерезидентов в статье нет: в частях 1–9 нет слов «нерезидент», «иностранный» и «гражданин», а слово «резидент» стоит только при финансовой организации-кредиторе [10]. Условие по тексту — быть наёмным работником, с зарплаты которого в РА исчисляется подоходный налог (ч. 1). Это наш вывод из текста, а не разъяснение налоговой службы.
• Для заявки порядок требует документ личности заёмщика: паспорт или ID-карту гражданина РА, либо документ иностранного гражданина или лица без гражданства о праве проживания в РА, либо конвенционный проездной документ беженца (п. 5 пп. 1); без документов, названных в п. 5, заявка отклоняется (п. 5.1 пп. 3) [13]. Сама статья 160 таких требований не содержит.

Какое жильё:

• Квартира в построенном или строящемся многоквартирном доме на территории РА — непосредственно у застройщика либо у государства или общины в рамках программы жилищного обеспечения (ч. 1) [10].
• Индивидуальный жилой дом на территории РА — у застройщика, являющегося организацией или индивидуальным предпринимателем, либо собственное строительство такого дома (ч. 1) [10].
• Покупка у другого физического лица в ч. 1 не названа; отсюда наш вывод, не разъяснение налоговой службы: по такой покупке статья возврата не даёт. Часть 9 прямо исключает возврат по кредиту, полученному на жильё, которое покупается у физического лица — стороны договора о приобретении права застройки, заключённого с застройщиком [10].
• Часть 8 распространяет статью и на покупку жилья по договору о приобретении права застройки, заключённому с застройщиком и получившему госрегистрацию в период с 01.01.2018 до 01.07.2021 [10].

Пределы суммы:

• Налог не возвращается, если договорная стоимость сделки по приобретению жилья превышает 55 млн драмов (ч. 2 п. 1) [10].
• Общая сумма возврата заёмщику и созаёмщикам вместе — не более 1,5 млн драмов за каждый квартал (ч. 2 п. 2); по кредитам, полученным после 01.01.2025, — не более 750 тыс. драмов за квартал (ч. 2 п. 2.1) [10]. Те же две цифры названы в п. 8.1 порядка [13].
• Заёмщик и созаёмщики по кредитам, полученным после 01.01.2018, могут по своему выбору пользоваться возвратом только по одному договору ипотечного кредита (ч. 2 п. 3) [10].
• Предельные суммы определяются по каждому кварталу налогового года отдельно (ч. 4) [10].
• Возвращается налог только с зарплаты и приравненных выплат; налог с иных облагаемых доходов возврату не подлежит (п. 4 порядка) [13].

Ограничения по месту и дате получения кредита (ч. 2 п. 4) [10]. Возврат не производится, если жильё находится, строится или будет строиться:

• в первой зоне Еревана — по кредитам, полученным после 01.07.2022 (подп. «а») [10];
• во второй зоне Еревана — после 01.01.2023 (подп. «б») [10];
• в третьей зоне Еревана — после 01.07.2023 (подп. «в») [10];
• в остальных зонах Еревана, не названных в подп. «а»–«в», — после 01.01.2025 (подп. «г») [10];
• в Арагацотнской, Араратской, Армавирской и Котайкской областях, кроме приграничных населённых пунктов из списка Правительства, — после 01.01.2027 (подп. «д») [10];
• в остальных областях, кроме приграничных населённых пунктов из списка Правительства, — после 01.01.2029 (подп. «е») [10].

Вывод из подп. «а»–«г» вместе (наш, не разъяснение налоговой службы): по кредиту, полученному после 01.01.2025, возврат не производится ни для одной из зон Еревана [10]. Зоны оценки задаёт решение Правительства; порядок называет решение от 04.06.2020 N 1023-Н (п. 5.1 пп. 2.1) [13]. Само это решение и разбивку Еревана на зоны мы не читали. Порядок в том же пункте допускает исключение для объектов, разрешение на строительство которых принято до 01.01.2022 [13]; в статье 160 такого исключения нет, а переходные положения закона от 17.11.2021 N ЗР-360-Н мы не читали. Формулировки двух актов различаются, поэтому для жилья в Ереване уточняйте условия в налоговой службе.

Как проходит возврат:

• Возврат производится ежеквартально (ч. 3 п. 1). Если налоговые обязательства исполняются через налогового агента, условие — что агент полностью выполнил за все месяцы квартала заявленное обязательство по подоходному налогу с зарплаты (ч. 3 п. 2); если агента нет — что то же полностью выполнил сам работник (ч. 3 п. 3) [10].
• Порядок возврата устанавливает Правительство (ч. 6) [10]. По порядку при первом обращении заёмщик подаёт в налоговый орган заявку на подтверждение права на возврат с документами (п. 5); дальше — заявление о возврате, только в электронном виде, с номером банковского счёта, принадлежащего заёмщику (п. 5.2); в последующие периоды достаточно одного этого заявления, если данные ранее поданных документов не изменились (п. 6) [13].

Решение по вашему случаю принимает налоговая служба.

Чем помогает Akcern

На akcern.ai сказано: для диаспоры есть отдельный сценарий — видеопоказ, дистанционная юридическая проверка и сделка через представителя по доверенности, удостоверенной у нотариуса вашей страны с апостилем или в консульстве Армении [11]. Раздел «Ипотека и финансы» описан как «ипотечный калькулятор, варианты финансирования и представление банкам» [12]. В описании услуги среди прочего названы предварительное одобрение, рассрочка от застройщика, финансирование для иностранцев, подготовка документов и сопровождение сделки [12].

Кредит выдаёт банк, и условия вам называет банк. Контакты «Ակցեռն» ՍՊԸ: ул. Давида Анагта 17, Ереван 0069, телефон +374-10-277662.

Что сделать перед заявкой

• Откройте страницу выбранного банка и сверьте ставку, взнос, срок, валюту и дату обновления с тем, что указано выше.
• Выясните, как банк определяет нерезидента, и подготовьте подтверждения статуса.
• Решите, в какой валюте вы получаете доход: платежи в иностранной валюте зависят от курса [2].
• Уточните, нужен ли поручитель и в каком виде страхуется объект [2][3][4].
• Для налогового вопроса — проверьте, исчисляется ли с вашей зарплаты подоходный налог в Армении, и спросите налоговую службу, подходит ли вам возврат по статье 160 [10][13].

Условия меняются; сверяйтесь со страницей банка

Условия меняются; сверяйтесь со страницей банка. Сведения в этом гиде проверены 16.10.2026 по страницам из списка источников, армянские страницы НИК [14][15] — 17.10.2026. На самих страницах стоят свои даты: Ameriabank — 16.09.2026 [1], Ardshinbank — 09.10.2026 [3], ACBA — 07.10.2026 [7].