Բնակարանի գնում Հայաստանում արտերկրից՝ կարգ, փաստաթղթեր, ծախսեր

Եթե ապրում եք Հայաստանից դուրս, Երևանում բնակարան կարելի է գնել առանց բազմաթիվ այցերի․ քայլերի մի մասը կատարվում է հեռավար, իսկ փաստաթղթերը ստորագրվում են անձամբ կամ ներկայացուցչի միջոցով։ Այս ուղեցույցը հաջորդաբար ներկայացնում է՝ ինչպես ընտրել օբյեկտը, ինչպես ստուգել վաճառողի իրավունքը, ինչպես ձևակերպել լիազորագիրը, ինչ ձև ունի պայմանագիրը, ինչպես է գրանցվում իրավունքը, ինչպես վճարել և ինչ հարկեր են սպասվում սեփականատիրոջը գնումից հետո։

Իրավական փաստերը ներկայացված են ակտի կամ պետական մարմնի պաշտոնական կայքի հղումով․ քառակուսի փակագծերում նշված համարը հղում է էջի ներքևում բերված աղբյուրների ցանկին։ Տեղեկությունները ներկայացված են 15–16.10.2026-ի դրությամբ, հողի վերաբերյալ կանոնները՝ 21.10.2026-ի դրությամբ։ Կարգը և դրույքաչափերը կարող են փոխվել, ուստի ստորագրելուց առաջ ճշտեք դրանք նոտարի կամ իրավաբանի մոտ։ Ուղեցույցն ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավաբանական խորհրդատվություն։

Գնման կարգը՝ ութ քայլով

  1. Որոշեք գնման նպատակը և բյուջեն, կազմեք օբյեկտների կարճ ցանկ։
  2. Կազմակերպեք օբյեկտի դիտում տեսակապով և պահանջեք օբյեկտի փաստաթղթերը։
  3. Ստացեք անշարժ գույքի ռեգիստրի միասնական տեղեկանքը և համեմատեք այն վաճառողի փաստաթղթերի հետ։
  4. Որոշեք ձեր կարգավիճակը՝ ՀՀ քաղաքացի, թե օտարերկրյա քաղաքացի, և գործարքին մասնակցելու եղանակը։
  5. Եթե չեք գալու, լիազորագիր ձևակերպեք արտերկրում՝ ձեր բնակության երկրի նոտարի մոտ (ապոստիլով) կամ ՀՀ հյուպատոսությունում։
  6. Ստորագրեք առուվաճառքի պայմանագիրը սահմանված ձևով։
  7. Ներկայացրեք իրավունքի պետական գրանցման դիմումն օրենքով սահմանված ժամկետում։
  8. Վճարեք գնման գումարն անկանխիկ եղանակով, ստացեք գրանցման վկայականը, այնուհետև վճարեք անշարժ գույքի հարկը։

Քայլ 1. Ինչպես ընտրել օբյեկտը՝ առանց գալու

Սկսեք ոչ թե թաղամասից, այլ նպատակից՝ բնակարան ձեզ համար, կացարան այցերի համար, թե ներդրում։ Նպատակից են կախված՝ որ հարկում է բնակարանը, հատակագիծը, շենքի տարիքը և պահպանման ծախսերը։ Կարճ ցանկն ավելի հարմար է համեմատել, քան հայտարարությունների երկար շարքը։

Լուսանկարները չեն փոխարինում դիտմանը։ Խնդրեք անցկացնել դիտում տեսակապով և պահպանել տեսագրությունը՝ փողոցը և շքամուտքը, աստիճանավանդակը և վերելակը, յուրաքանչյուր սենյակ, պատուհանները, առաստաղներն ու անկյունները, պատշգամբը, ջեռուցումը, սանտեխնիկան, էլեկտրական համակարգը։ Առանձին ճշտեք, թե ինչ է ներառված վաճառքի մեջ՝ ավտոկայանատեղի, պահեստ, պատշգամբ կամ տեռաս։

Համեմատեք տեսածը փաստաթղթերում գրվածի հետ՝ հասցեն, մակերեսը, հատակագիծը։ Փաստացի և գրանցված հատակագծերի միջև անհամապատասխանությունն ավելի լավ է պարզել մինչև նախավճարը, ոչ թե դրանից հետո։

Եթե շենքը դեռ կառուցվում է, կառուցապատողից հարցրեք շինարարության թույլտվության և բնակարանի հանձնման պայմանների մասին։ Կառուցապատողի ստուգումն առանձին թեմա է, այս ուղեցույցում այն չի քննարկվում։

Պայմանավորվեք Հայաստանում գտնվող մի մարդու հետ, ով կկարողանա այցելել օբյեկտը՝ ստուգել աշխատանքները, ընդունել հաշիվները, ստանալ բանալիները։ Դա կարող է լինել վստահելի անձ կամ գործակալության մասնագետ։

Քայլ 2. Ինչպես ստուգել սեփականության իրավունքը՝ միասնական տեղեկանք

Վաճառողի իրավունքը ստուգվում է անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի տեղեկանքով։ Օրենքն այն անվանում է միասնական տեղեկանք։ Դրանում նշվում են այն իրավունքներն ու սահմանափակումները, որոնք տրամադրման պահին գրանցված են ռեգիստրում տվյալ օբյեկտի նկատմամբ․ օրենքը տեղեկանքն անվանում է փաստաթուղթ, որով գործարքներ կնքելիս հավաստվում են այդ տեղեկությունները [1, հոդված 32, մաս 6]։

Ինչ է կարևոր իմանալ՝

  • Ով կարող է հայցել։ Տեղեկանքը կարող է հայցել ոչ միայն սեփականատերը․ Կադաստրի կոմիտեի կայքում նշված է, որ դիմելու իրավունք ունի նաև այն անձը, ով օբյեկտի սեփականատերը չէ [14]։ Օրենքը կադաստրից տեղեկություններ ստանալու իրավունքն ամրագրում է յուրաքանչյուր անձի համար [1, հոդված 32, մաս 1]։
  • Որտեղ։ Օրենքը թույլ է տալիս գրավոր դիմումը ներկայացնել ռեգիստրի ցանկացած խորհրդատվական կենտրոն՝ անկախ օբյեկտի գտնվելու վայրից․ տեղեկատվության տրամադրման դիմումը կարելի է ներկայացնել նաև էլեկտրոնային եղանակով՝ ռեգիստրի կայքի համակարգի միջոցով (e-cadastre.am) [1, հոդված 32, մաս 3]։
  • Տրամադրման ժամկետը։ Ոչ ուշ, քան դիմումը ներկայացնելուց հետո երրորդ աշխատանքային օրը [1, հոդված 33, մաս 1]։
  • Արժեքը։ Մեկ օբյեկտի միասնական տեղեկանքը՝ 10 000 դրամ [1, հոդված 73, մաս 1, կետ 9]։ Բոլոր գրանցված սահմանափակումների վերաբերյալ առանձին տեղեկատվությունը՝ 5 000 դրամ [1, հոդված 73, մաս 1, կետ 11.1], բոլոր գրանցված իրավունքների վերաբերյալ՝ 5 000 դրամ [1, հոդված 73, մաս 1, կետ 11.3]։
  • Գործողության ժամկետը։ Տեղեկանքն ուժի մեջ է 15 աշխատանքային օր [1, հոդված 32, մաս 6; 14]։ Եթե մինչև պայմանագրի ստորագրումն ավելի երկար ժամանակ անցնի, հայցեք նորը։
  • Ժամանակային սահմանափակում։ Միասնական տեղեկանք տրամադրվում է այն օբյեկտների վերաբերյալ, որոնց նկատմամբ իրավունքները գրանցվել են 1998 թվականի մարտի 1-ից հետո [1, հոդված 32, մաս 6]։

Ինչ ստուգել տեղեկանքում՝ ով է նշված որպես սեփականատեր և ինչ բաժիններով, համընկնում են արդյոք անունը և տվյալները վաճառողի անձնագրի տվյալների հետ, ինչ կադաստրային ծածկագիր, հասցե և մակերես են նշված, ինչ սահմանափակումներ են գրանցված։ Եթե սեփականատերը բանակցություններ վարող անձը չէ, խնդրեք այն փաստաթուղթը, որի հիման վրա նա գործում է։

Քայլ 3. Ով կարող է գնել՝ ՀՀ քաղաքացի և օտարերկրյա քաղաքացի

Գնորդի կարգավիճակից կախված է երկու հարց՝ ինչ եղանակով կարելի է ձևակերպել գործարքը և ինչ սահմանափակումներ են գործում հողի նկատմամբ։

Օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք Հայաստանում օգտվում են քաղաքացիական իրավունակությունից ՀՀ քաղաքացիների հետ հավասար, բացառությամբ ՀՀ Սահմանադրությամբ, օրենքներով կամ միջազգային պայմանագրերով նախատեսված դեպքերի [2, հոդված 1263]։ Հողային օրենսգիրքը սահմանափակում է հողի նկատմամբ իրավունքը․ օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք չեն կարող հողի նկատմամբ սեփականության իրավունք ունենալ, նրանք կարող են լինել միայն հողի օգտագործողներ․ բացառություն են ՀՀ-ում կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձինք [4, հոդված 4, մաս 3]։ Այս սահմանափակումը չի տարածվում տնամերձ և այգեգործական, ինչպես նաև անհատական բնակելի տան, հասարակական և արտադրական օբյեկտների, բազմաբնակարան շենքի կառուցման և սպասարկման համար հողամասերի վրա [4, հոդված 4, մաս 3.1]։ 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից բացառությունն անցնում է Հայաստանի Հանրապետությանը բացառիկ ծառայություններ մատուցելու հիմքով մշտական կացության կարգավիճակ ունեցող օտարերկրացիներին․ մինչ այդ հատուկ կարգավիճակ ստացած անձինք իրավունքները պահպանում են մինչև դրա ժամկետի ավարտը [16, հոդված 1; հոդված 3, մաս 2]։

Հողային օրենսգրքի սահմանափակումը վերաբերում է հողին։ Թե ինչպես է այն առնչվում կոնկրետ շենքի տակ գտնվող հողի բաժնին, ուղեցույցում չի քննարկվում․ այս հարցն արժե տալ իրավաբանին մինչև նախավճարը։

Արտերկրում ապրող ՀՀ քաղաքացիների համար 2026 թվականի հուլիսից Կադաստրի կոմիտեն նկարագրում է լրացուցիչ ճանապարհ՝ առցանց գործարք (տե՛ս ստորև բաժինը)։ Օտարերկրյա քաղաքացու համար ընդհանուր կարգը նոտարի վավերացրած պայմանագիրն է [2, հոդված 562, մաս 2]․ այն կարելի է ստորագրել անձամբ կամ լիազորագրով գործող ներկայացուցչի միջոցով (քայլ 4)։ Արդյոք օտարերկրացուն հասանելի է Կադաստրի կոմիտեի գրասենյակում օրինակելի ձևերով պայմանագիր կնքելու ճանապարհը (քայլ 5), ճշտեք Կոմիտեում՝ մինչև գործարքը։

Քայլ 4. Լիազորագիր արտերկրից

Եթե չեք կարող գալ, գործարքը կարող է կատարել ձեր ներկայացուցիչը։ Լիազորագիրը գրավոր լիազորություն է, որը մեկ անձը տալիս է մեկ այլ անձի՝ երրորդ անձանց առջև ներկայացվելու համար [2, հոդված 321, մաս 1]։ Նոտարական ձև պահանջող գործարքների համար լիազորագիրը պետք է վավերացնի նոտարը, եթե օրենքով այլ բան նախատեսված չէ [2, հոդված 321, մաս 2]։ Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրն ենթակա է նոտարական վավերացման («Քայլ 5» բաժին), ուստի նոտարի մոտ պայմանագիրը ստորագրելու համար ձեզ անհրաժեշտ է նոտարի վավերացրած լիազորագիր։

Լիազորագրի ժամկետը և տեսակը՝

  • Գործողության ժամկետը չի կարող երեք տարուց ավելի լինել․ եթե ժամկետ նշված չէ, լիազորագիրն ուժը պահպանում է տալու օրվանից մեկ տարի [2, հոդված 322, մաս 1]։
  • Լիազորագիրը, որում նշված չեն դրա կատարման տարին, ամիսը և ամսաթիվը, առոչինչ է [2, հոդված 322, մաս 1]։
  • Վերալիազորումը վավերացվում է նոտարական կարգով [2, հոդված 323, մաս 3]։

Լիազորագրում արժե ուղղակիորեն նշել օբյեկտը, պայմանագիրը ստորագրելու իրավունքը, գրանցման դիմում ներկայացնելու և վկայականը ստանալու իրավունքը, ինչպես նաև ժամկետը։ Գրանցման դիմում կարող է ներկայացնել նաև նոտարի վավերացրած կամ հասարակ գրավոր ձևով տրված լիազորագրի հիման վրա հանդես եկող անձը [1, հոդված 24, մաս 7, կետ 1]։

Ինչպես վավերացնել լիազորագիրն արտերկրում՝ երկու ճանապարհ։

Նոտար բնակության երկրում և ապոստիլ։ ՀՀ նոտարն ընդունում է այլ պետությունների իրավասու մարմինների պաշտոնատար անձանց մասնակցությամբ կազմված կամ նրանց տված փաստաթղթերը, եթե այդ փաստաթղթերը սահմանված կարգով վավերացված են ՀՀ հյուպատոսական մարմինների կողմից, բացառությամբ միջազգային պայմանագրերով նախատեսված դեպքերի [3, հոդված 87]։ Հայաստանը մասնակցում է 1961 թվականի՝ օտարերկրյա պաշտոնական փաստաթղթերի օրինականացման պահանջը չեղյալ հայտարարող Հաագայի կոնվենցիային․ միացումը՝ 19.11.1993, ուժի մեջ մտնելը՝ 14.08.1994 [9]։ Կոնվենցիան կիրառվում է պաշտոնական փաստաթղթերի նկատմամբ, որոնց թվում են նոտարական ակտերը և ստորագրությունների պաշտոնական վավերացումները [8, հոդված 1]։ Միակ ձևականությունը, որը կարող է պահանջել մասնակից պետությունը, ապոստիլն է [8, հոդված 3]։ Ուստի մասնակից երկրում տրված լիազորագրի համար անհրաժեշտ է ապոստիլ, ոչ թե հյուպատոսական օրինականացում։ Մասնակից երկրների ցանկը վարում է Միջազգային մասնավոր իրավունքի Հաագայի կոնֆերանսը [9]։

Հայաստանի Հանրապետության հյուպատոսություն։ Արտերկրում ՀՀ անունից նոտարական գործողություններ կատարում են ՀՀ դիվանագիտական ծառայության մարմինները [7, հոդված 43, մաս 1], նրանց անունից՝ հյուպատոսական պաշտոնատար անձինք [7, հոդված 43, մաս 2]՝ «Նոտարիատի մասին» օրենքով սահմանված կարգով [7, հոդված 43, մաս 3]։ Ընդունելության հերթագրման կարգը և արժեքը ճշտեք ձեր երկրում գործող ՀՀ հյուպատոսությունում։

Փաստաթղթերի լեզուն։ Նոտարական գործողությունները կատարվում են գրական հայերենով․ վավերացման են ենթակա միայն գրական հայերենով կազմված փաստաթղթերը, եթե օրենքով այլ բան նախատեսված չէ։ ՀՀ տարածքում կիրառվող փաստաթղթերը, այդ թվում՝ գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցում պահանջող պայմանագրերը, կազմվում են միայն հայերենով [3, հոդված 39, մաս 1]։ Եթե նոտարը կամ կողմը բավարար չափով ծանոթ չէ փաստաթղթի լեզվին, հրավիրվում է թարգմանիչ [3, հոդված 39, մաս 2]․ հայերենին չտիրապետող անձը կարող է նոտարական գործողություններին մասնակցել թարգմանչի միջոցով [3, հոդված 39, մաս 7]։ Թարգմանիչ կարող է լինել համապատասխան լեզվի իմացության որակավորման վկայական ունեցող անձը, որին վստահում է նոտարը, բացառությամբ այդ օրենքով նախատեսված դեպքերի [3, հոդված 46, մաս 1]։ Արդյոք անհրաժեշտ է լիազորագրի օտարալեզու տեքստի վավերացված թարգմանություն և ինչ տեսքով այն կընդունի նոտարը, ճշտեք նոտարի մոտ նախապես՝ մինչև լիազորագիրը տալը։

Քայլ 5. Առուվաճառքի պայմանագիրը և դրա ձևը

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրով վաճառողը պարտավորվում է գնորդին սեփականության իրավունքով հանձնել հողամաս, շենք, շինություն, բնակարան կամ այլ անշարժ գույք [2, հոդված 561]։ Պայմանագիրը կնքվում է գրավոր՝ կողմերի ստորագրած մեկ փաստաթղթի տեսքով [2, հոդված 562, մաս 1], և ենթակա է նոտարական վավերացման [2, հոդված 562, մաս 2]։ Նոտարական ձևը չպահպանելը գործարքն առոչինչ է դարձնում [2, հոդված 300, մաս 1]։

Կա բացառություն։ Նոտարական վավերացման պահանջը, մասնավորապես, չի տարածվում Քաղաքացիական օրենսգրքի 562-րդ հոդվածով նախատեսված պայմանագրերի վրա, եթե դրանց բոլոր պայմանները շարադրված են Կառավարության հաստատած՝ նոտարական վավերացում չպահանջող պայմանագրերի օրինակելի ձևերով, չեն պարունակում այլ պայմաններ, և կողմերի ստորագրությունների իսկությունը ճանաչվել է գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին օրենքով սահմանված կարգով [2, հոդված 299, մաս 4]։ e-cadastre.am կայքում այդպիսի պայմանագրերը պատրաստվում են օրինակելի ձևերով (Կառավարության 22.12.2011 թ. թիվ 1851-Ն որոշում)․ կողմերը պայմանագիրը ստորագրում են անձամբ՝ Կադաստրի կոմիտեի սպասարկման գրասենյակներից մեկում [12]։

Ինչ ստուգել պայմանագրի տեքստում՝ մինչև ստորագրելը՝

  • կողմերը նշված են ճշգրիտ, ինչպես փաստաթղթերում՝ անուն, ազգանուն, հայրանուն, անձնագրային տվյալներ, բաժիններ,
  • հասցեն, կադաստրային ծածկագիրը և մակերեսը համընկնում են ռեգիստրի տեղեկանքի հետ,
  • գինը և վճարման կարգը նշված են ամբողջությամբ՝ այնպես, ինչպես իրականում կատարվելու է վճարումը,
  • ինչ է ներառված գնի մեջ՝ ավտոկայանատեղի, պահեստ, կահույք, տեխնիկա,
  • բնակարանի հանձնման ամսաթիվը և չվճարված կոմունալ ու այլ վճարների բաշխումը,
  • արդյոք տեղեկանքում կան սահմանափակումներ և ինչպես է պայմանագիրը դրանց հետ առնչվում։

Կողմերի ցանկությամբ փաստաթուղթը կարող է վավերացվել միաժամանակ հայերենով և օտար լեզվով, եթե նոտարը բավարար չափով ծանոթ է այդ լեզվին․ եթե նոտարը կամ կողմը բավարար չափով ծանոթ չէ փաստաթղթի լեզվին, հրավիրվում է թարգմանիչ [3, հոդված 39, մաս 2]։ Միաժամանակ հայերենով և օտար լեզվով վավերացված տեքստերն ունեն միևնույն իրավաբանական ուժը, իսկ դրանց միջև հակասության դեպքում նախապատվությունը տրվում է հայերեն տեքստին [3, հոդված 39, մաս 4]։ Գրանցում պահանջող պայմանագիրը կազմվում է միայն հայերենով [3, հոդված 39, մաս 1]։

Պայմանագրից ծագող իրավունքների գրանցման դիմումը պետք է ներկայացվի նոտարական վավերացման օրվանից 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում․ այս ժամկետը խախտելը հանգեցնում է գործարքի անվավերության (այդպիսի գործարքն առոչինչ է), եթե առկա չեն եղել 6.1-ին մասով նախատեսված հիմքերը [1, հոդված 24, մաս 6]։ 6.1-ին մասի համաձայն՝ ժամկետը բաց թողնելը հարգելի է համարվում, եթե դիմողը հիմնավորում է, որ այն բաց է թողել իրենից անկախ պատճառներով․ օրենքը թվարկում է այդպիսի պատճառներ, օրինակ՝ անհաղթահարելի ուժը կամ դիմողի այնպիսի հիվանդությունը, որը խոչընդոտել է նրա իրավունքի իրացմանը [1, հոդված 24, մաս 6.1]։ Առուվաճառքի պայմանագրով սեփականության իրավունքի անցումն ենթակա է պետական գրանցման [2, հոդված 563, մաս 1]։

Առցանց գործարք ՀՀ քաղաքացիների համար՝ ինչ է հայտնում Կադաստրի կոմիտեն

Կադաստրի կոմիտեի 20.09.2026-ի հաղորդագրության համաձայն՝ 2026 թվականի հուլիսից ՀՀ քաղաքացիները կարող են անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրեր կնքել ամբողջությամբ առցանց՝ առանց նոտարական վավերացման և առանց որևէ գրասենյակ այցելելու․ համակարգը նաև ինքնաշխատ գրանցում է գործարքից ծագող իրավունքները։ Առաջին այդպիսի գործարքը կնքվել է 10.09.2026-ին [10]։

Ըստ 28.07.2026-ի հաղորդագրության՝ պայմանագիրը կնքվում է Կոմիտեի պաշտոնական էլեկտրոնային հարթակի «Անձնական գրասենյակ» բաժնում և ստորագրվում է էլեկտրոնային թվային ստորագրությամբ․ այդ ծառայությունները հասանելի են արտերկրում ապրող ՀՀ քաղաքացիներին և թույլ են տալիս գործարքներ կատարել հեռավար՝ առանց լրացուցիչ ընթացակարգերի [11]։

Սրանք Կոմիտեի հաղորդագրություններն են, ոչ թե օրենքի տեքստ։ Հաղորդագրություններում խոսքը միայն ՀՀ քաղաքացիների մասին է․ օտարերկրյա քաղաքացիների մասին դրանցում ոչինչ ասված չէ [10; 11]։ Նախքան առցանց գործարքի վրա հույս դնելը, ստուգեք պայմանները e-cadastre.am-ում կամ նոտարի մոտ։

Քայլ 6. Իրավունքի պետական գրանցումը

Պետական գրանցումն իրականացնում են անշարժ գույքի ռեգիստրները, որոնց ցանկը հաստատում է Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարը [13]։ Դիմումը ներկայացվում է Կոմիտեի սպասարկման գրասենյակներից մեկում՝ անկախ օբյեկտի գտնվելու վայրից, կամ առցանց՝ e-cadastre.am կայքում․ առցանց ներկայացնելիս դիմումի և փաստաթղթերի իսկությունը հավաստվում է դիմողի էլեկտրոնային ստորագրությամբ [13]։ Օրենքի տեքստի համաձայն՝ գրանցման դիմումը ներկայացվում է ռեգիստրի կայքի էլեկտրոնային համակարգի միջոցով՝ հաստատված էլեկտրոնային թվային ստորագրությամբ, իսկ օրենքով նախատեսված դեպքերում այն կարելի է ներկայացնել նաև ռեգիստրի ցանկացած խորհրդատվական կենտրոն՝ անկախ օբյեկտի գտնվելու վայրից [1, հոդված 24, մաս 1]։

Ով է ներկայացնում։ Գործարքից ծագող իրավունքների գրանցման դիմում կարող է ներկայացնել գործարքի կողմերից յուրաքանչյուրը [1, հոդված 24, մաս 6]։ Այն ներկայացնում է անձամբ իրավատերը կամ ներկայացուցիչը՝ նոտարի վավերացրած կամ հասարակ գրավոր ձևով տրված լիազորագրով [1, հոդված 24, մաս 7]։

Ինչ է կցվում։ Ռեգիստրի սպասարկման գրասենյակում դիմում ներկայացնելիս դիմողը ներկայանում է անձը հաստատող փաստաթղթով և կցում է իրավունքը հաստատող փաստաթղթերը, ինչպես նաև պետական տուրքի վճարման անդորրագիրը, եթե այն նախատեսված է «Պետական տուրքի մասին» օրենքով, և գրանցման վճարի վճարման անդորրագիրը [1, հոդված 24, մաս 3]։

Ժամկետներ և գումարներ՝

ԻնչԺամկետԳումարԱղբյուր
Ռեգիստրի միասնական տեղեկանքտրամադրվում է ոչ ուշ, քան 3-րդ աշխատանքային օրը․ ուժի մեջ է 15 աշխատանքային օր10 000 դրամ[1, հոդված 33, մաս 1; հոդված 32, մաս 6; հոդված 73, մաս 1, կետ 9]
Սեփականության իրավունքի գրանցումդիմումը ներկայացնելու օրվանից 4-րդ աշխատանքային օրը25 000 դրամ[1, հոդված 74, մաս 1; հոդված 73, մաս 1, կետ 1]
Արագացված գրանցում3-րդ աշխատանքային օրը․ 2-րդ աշխատանքային օրը․ առանձին գրանցված միավորի համար՝ ներկայացնելու օրը, աշխատանքային երկու ժամվա ընթացքումվճարը բազմապատկվում է 2-ով․ 3-ով․ 6-ով[1, հոդված 74, մաս 2]
Գրանցման դիմումը՝ նոտարական վավերացումից հետոոչ ուշ, քան 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում․ խախտումը հանգեցնում է գործարքի անվավերության, եթե ժամկետը բաց թողնելը հարգելի չի ճանաչվել—[1, հոդված 24, մաս 6; հոդված 24, մաս 6.1]
Լիազորագիրոչ ավելի, քան 3 տարի․ ժամկետ նշված չլինելու դեպքում՝ 1 տարի—[2, հոդված 322, մաս 1]

Գումարները վերցված են օրենքի տեքստից՝ աղբյուրը դիտելու օրվա դրությամբ։ Վճարելուց առաջ ստուգեք գումարները Կոմիտեի կայքում։ Օրենքն առանձին դեպքերի համար նախատեսում է այս գումարներից բացառություններ (հոդված 73, մաս 1, կետեր 1, 9, 11.1, 11.3)․ ուղեցույցում դրանք չեն քննարկվում։

Գրանցումից հետո տրվում է իրավունքի պետական գրանցման վկայական։ Նոր նմուշի վկայականի (2019 թվականի հուլիսի 1-ից) իսկությունը և վավերականությունը կարելի է ստուգել e-cadastre.am-ում՝ համարով և գաղտնաբառով [13]։

Հարկը և գրանցումը։ Անշարժ գույքի պետական գրանցման դեպքում (բացառությամբ սեփականության իրավունքի առաջին անգամ պետական գրանցման), ինչպես նաև իրավունքի պետական գրանցման նոր վկայական տրամադրելու դեպքում անշարժ գույքի հարկ վճարող ֆիզիկական անձինք տվյալ գույքի մասով գրանցման կամ նոր վկայականի տրամադրման ամիսը ներառող ժամանակահատվածի հարկային պարտավորություններն ամբողջությամբ կատարում են մինչև գրանցումը կամ նոր վկայականի տրամադրումը [5, հոդված 236, մաս 2]։ Այս հոդվածով նախատեսված դեպքերում գրանցումը կատարվում է հաշվառող մարմնի տված՝ անշարժ գույքի գծով հարկային պարտավորություններ չունենալու վերաբերյալ տեղեկանքի հիման վրա [5, հոդված 236, մաս 4]։

Քայլ 7. Ինչպես վճարել

Օրենքը սահմանափակում է կանխիկ հաշվարկները։ 2023 թվականի հուլիսի 1-ից ՀՀ տարածքում ֆիզիկական անձանց միջև բոլոր գործարքների համար 300 000 դրամը գերազանցող վճարումները կատարվում են անկանխիկ ձևով [6, հոդված 5, մաս 2]։ Եթե գույքի օտարման գործարքը ֆիզիկական անձի հետ կնքում է կազմակերպությունը կամ անհատ ձեռնարկատերը, 300 000 դրամը գերազանցող վճարումը կատարվում է անկանխիկ ձևով [6, հոդված 4, մաս 1]․ հոդվածը հավելում է, որ այլ օրենքներով կարող են սահմանվել ավելի ցածր շեմեր և այլ բացառություններ։ Եթե կողմերից մեկն օտարերկրյա կազմակերպություն է, և վճարումը կամ դրա ստացումը տեղի է ունենում ՀՀ տարածքում, անկանխիկ ձևը նախատեսված է ՀՀ կազմակերպությունների, անհատ ձեռնարկատերերի, նոտարների, փաստաբանների և ֆիզիկական անձանց հետ ցանկացած գործարքի համար․ օրենքի այս մասում գումարի շեմ նշված չէ [6, հոդված 4, մաս 2]։ Նոտարական ծառայությունների վճարը նույնպես ընդունվում է անկանխիկ ձևով [6, հոդված 4, մաս 4]։

Նույն հոդվածի 1-ին մասը նշում է 500 000 դրամի շեմ (2022 թվականի հուլիսի 1-ից) ֆիզիկական անձանց միջև այն գործարքների համար, որոնցից ծագող իրավունքներն ենթակա են պարտադիր գրանցման, եթե այլ օրենքներով ավելի ցածր շեմեր սահմանված չեն [6, հոդված 5, մաս 1]։ 2-րդ մասը 2023 թվականի հուլիսի 1-ից ֆիզիկական անձանց միջև բոլոր գործարքների համար նշում է 300 000 դրամ [6, հոդված 5, մաս 2]։ Հիմք ընդունեք ավելի փոքր շեմը՝ 300 000 դրամ։

Իրավունքների պետական գրանցման վրա տարածվում են փողերի լվացման դեմ պայքարի մասին օրենքի նորմերը [1, հոդված 1, մաս 3]։ Քաղաքացիական օրենսգիրքը թույլ է տալիս կանխիկ և անկանխիկ հաշվարկներ և հնարավորություն է տալիս օրենքով սահմանափակել կանխիկ հաշվարկները [2, հոդված 142, մաս 3]։

Գործնական կանոններ՝

  • վճարեք պայմանագրում նշված վավերապայմաններով, ոչ թե բանավոր պայմանավորվածություններով,
  • մինչև ռեգիստրի տեղեկանքը ստուգելը խոշոր գումարներ մի վճարեք,
  • պահպանեք վճարման հանձնարարագրերը և անդորրագրերը,
  • ճշտեք ձեր բանկում, թե ինչ փաստաթղթեր այն կպահանջի արտերկրից փոխանցման ժամանակ։

Սեփականատիրոջ հարկերը գնումից հետո

Անշարժ գույքի հարկը տեղական հարկ է․ այն վճարվում է համայնքի բյուջե՝ վճարողին սեփականության իրավունքով պատկանող անշարժ գույքի համար [5, հոդված 224, մաս 1]։ Վճարողներն են կազմակերպությունները և ֆիզիկական անձինք [5, հոդված 225, մաս 1]։ Հարկման օբյեկտների թվում է բազմաբնակարան բնակելի շենքի բնակարանը, որը գրանցված է ռեգիստրը վարող մարմնում առանձին ծածկագրով [5, հոդված 227, մաս 2, կետ 1, «բ»]։ Բազմաբնակարան բնակելի շենքի բնակարանների սեփականատերերը հարկ վճարող չեն համարվում ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող՝ շենքի սպասարկման և պահպանման համար անհրաժեշտ հողամասի (այդ թվում՝ շենքի տակ գտնվող) և ընդհանուր օգտագործման տարածքների մասով [5, հոդված 225, մաս 1]։

Հարկման բազան շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքն է, որն որոշվում է անշարժ գույքի հարկի նպատակով այդպիսի գնահատման մասին օրենքով սահմանված կարգով [5, հոդված 228, մաս 1]։ Կադաստրային գնահատումն իրականացնում է կադաստր վարող մարմինը՝ երեք տարին մեկ անգամ [5, հոդված 228, մաս 3]։

Բնակարանների դրույքաչափերը պրոգրեսիվ են՝ ըստ կադաստրային արժեքի (տարեկան) [5, հոդված 229, մաս 1, կետ 3]՝

Հարկման բազանՀարկը
մինչև 10 մլն դրամը ներառյալ0,05 %
10 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 25 մլն դրամը ներառյալ5 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 10 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,1 %-ը
25 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 47 մլն դրամը ներառյալ20 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 25 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,2 %-ը
47 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 75 մլն դրամը ներառյալ64 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 47 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,4 %-ը
75 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 100 մլն դրամը ներառյալ176 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 75 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,6 %-ը
100 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 200 մլն դրամը326 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 100 մլն դրամը գերազանցող մասի 1 %-ը
200 մլն դրամից ավելի1 326 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 200 մլն դրամը գերազանցող մասի 1,5 %-ը

Հաշվարկի օրինակ այս բանաձևով․ 25 մլն դրամ կադաստրային արժեքի դեպքում հարկը կազմում է 5 000 դրամ՝ գումարած 15 մլն դրամի (բազայի՝ 10 մլն դրամը գերազանցող մասի) 0,1 %-ը, այսինքն՝ 20 000 դրամ տարեկան։ Կոնկրետ բնակարանի կադաստրային արժեքը կարելի է հայցել ռեգիստրից․ օբյեկտի կադաստրային արժեքի և դրա հաշվարկման հիմքում ընկած տվյալների վերաբերյալ տեղեկատվությունը տրամադրվում է 1 000 դրամով [1, հոդված 73, մաս 1, կետ 11.6]։

Ֆիզիկական անձինք վճարում են մինչև հարկային տարվա դեկտեմբերի 1-ը ներառյալ՝ անշարժ գույքի գտնվելու վայրի համայնքի բյուջե, կազմակերպությունները՝ կիսամյակը մեկ անգամ, մինչև հունիսի 1-ը և մինչև դեկտեմբերի 1-ը [5, հոդված 236, մաս 1]։

Բնակարանը վարձով տալուց և վաճառելուց ստացվող եկամտի հարկերը, ինչպես նաև հարկային ռեզիդենտության հարցերն այս ուղեցույցում չեն քննարկվում։

Ինչով է օգնում Ակցեռնը

akcern.ai կայքի գնման էջում նկարագրված է աշխատանքի կարգը [15]։ Սփյուռքից գնորդների համար նախատեսված է առանձին սցենար՝ տեսադիտում, հեռավար իրավական ստուգում և գործարքի կնքում ներկայացուցչի միջոցով՝ լիազորագրով [15]։ Մասնավոր գնորդի համար գնման ուղեկցումն անվճար է․ միջնորդավճարը վճարում է վաճառողը կամ կառուցապատողը, իսկ գործարքի իրավական ուղեկցումը վճարվում է առանձին, և դա հաճախորդն է որոշում [15]։ Եթե օբյեկտը գտել եք ինքներդ, կարող եք պատվիրել այդ օբյեկտի ստուգումը՝ առանց այն Ակցեռնի միջոցով գնելու․ սա առանձին փաթեթ է [15]։ Էջի տվյալներով՝ Ակցեռնի հետ պայմանագրի ստորագրումից մինչև բանալիները ստանալը սովորաբար անցնում է չորսից ութ շաբաթ [15]։

Իրավական ստուգման, բանակցությունների և գործարքի փուլում աշխատում են մասնագետները, ոչ թե AI-ը [15]։ Ակցեռնը չի փոխարինում վերը նկարագրված ստուգումներին․ ռեգիստրի տեղեկանքը դուք իրավունք ունեք հայցել և ստուգել ինքնուրույն։

Թե ինչպես է Ակցեռնը ստուգում կատալոգի օբյեկտները, նկարագրված է Ստուգման մեթոդիկա էջում․ մեթոդիկան բաղկացած է 13 ստուգումից։

Կոնտակտներ՝ «Ակցեռն» ՍՊԸ, Դավիթ Անհաղթ փող. 17, Երևան 0069, հեռախոս՝ +374-10-277662 [15]։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարելի՞ է Հայաստանում բնակարան գնել՝ առանց գալու

Դրա համար իրավական ճանապարհներ կան։ Օտարերկրյա քաղաքացին կարող է գործել ներկայացուցչի միջոցով՝ արտերկրում նոտարի վավերացրած և ապոստիլով հաստատված կամ ՀՀ հյուպատոսությունում վավերացված լիազորագրով [2, հոդված 321; 3, հոդված 87; 7, հոդված 43; 8, հոդված 3]։ ՀՀ քաղաքացիների համար, այդ թվում՝ արտերկրում ապրողների, Կադաստրի կոմիտեն հայտնում է առցանց գործարքի մասին՝ անձնական գրասենյակի միջոցով, էլեկտրոնային թվային ստորագրությամբ [10; 11]։ Առցանց ճանապարհի պայմանները ստուգեք e-cadastre.am-ում՝ նախքան սկսելը։ Ակցեռնը գնման էջում նկարագրում է ներկայացուցչի միջոցով՝ նման լիազորագրով կնքվող գործարքը [15]։

Որքա՞ն է տևում սեփականության իրավունքի գրանցումը

Սովորական ժամկետը դիմումը ներկայացնելու օրվանից չորրորդ աշխատանքային օրն է։ Արագացված գրանցումը հնարավոր է երրորդ և երկրորդ աշխատանքային օրը, իսկ առանձին գրանցված միավորի համար՝ ներկայացնելու օրը, աշխատանքային երկու ժամվա ընթացքում․ այդ դեպքում վճարը բազմապատկվում է 2-ով, 3-ով կամ 6-ով [1, հոդված 74]։

Որքա՞ն արժեն գրանցումը և ռեգիստրի տեղեկանքը

Մեկ օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցումը՝ 25 000 դրամ, միասնական տեղեկանքը՝ 10 000 դրամ [1, հոդված 73, մաս 1, կետեր 1 և 9]։ Նոտարական ծառայությունները և պետական տուրքն այս գումարի մեջ ներառված չեն։

Լիազորագրի համար ապոստիլ պե՞տք է

Եթե լիազորագիրը տրվել է այն երկրում, որը, ինչպես Հայաստանը, մասնակցում է 1961 թվականի Հաագայի կոնվենցիային, պետությունը կարող է պահանջել միայն ապոստիլ [8, հոդված 3; 9]։ Մնացած դեպքերում ՀՀ նոտարն ընդունում է ՀՀ հյուպատոսական մարմինների վավերացրած փաստաթղթերը [3, հոդված 87]։ Թե որ տարբերակն է համապատասխանում ձեր երկրին, կասի նոտարը կամ հյուպատոսությունը։

Կարելի՞ է բնակարանի համար վճարել կանխիկ

2023 թվականի հուլիսի 1-ից ՀՀ-ում ֆիզիկական անձանց միջև 300 000 դրամը գերազանցող վճարումները կատարվում են անկանխիկ ձևով [6, հոդված 5, մաս 2]․ գույքի օտարման այն գործարքի դեպքում, որը ֆիզիկական անձի հետ կնքում է կազմակերպությունը կամ անհատ ձեռնարկատերը, շեմը նույնպես 300 000 դրամ է [6, հոդված 4, մաս 1]․ այլ օրենքներով կարող են սահմանվել ավելի ցածր շեմեր։

Ի՞նչ հարկ է վճարում բնակարանի սեփականատերը

Անշարժ գույքի հարկը հաշվարկվում է կադաստրային արժեքից՝ պրոգրեսիվ սանդղակով․ ֆիզիկական անձինք այն վճարում են համայնքի բյուջե՝ մինչև հարկային տարվա դեկտեմբերի 1-ը [5, հոդված 229, մաս 1, կետ 3; հոդված 236, մաս 1]։ Մինչև 10 մլն դրամը ներառյալ բազայի դեպքում դրույքաչափը 0,05 % է [5, հոդված 229, մաս 1, կետ 3]։

Կարո՞ղ է օտարերկրյա քաղաքացին հող գնել

Այո, եթե հողամասի նշանակությունը Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածի 3.1-ին մասում նշվածներից է՝ տնամերձ, այգեգործական, անհատական բնակելի տան, հասարակական և արտադրական օբյեկտների, բազմաբնակարան շենքի համար [4, հոդված 4, մաս 3.1]։ Այլ հողի նկատմամբ օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք չեն կարող սեփականության իրավունք ունենալ և կարող են լինել միայն դրա օգտագործողներ․ բացառություն են ՀՀ-ում կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձինք [4, հոդված 4, մաս 3]։ 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից այս բացառությունն անցնում է Հայաստանի Հանրապետությանը բացառիկ ծառայություններ մատուցելու հիմքով մշտական կացության կարգավիճակ ունեցող օտարերկրացիներին․ մինչ այդ հատուկ կարգավիճակ ստացած անձինք իրավունքները պահպանում են մինչև դրա ժամկետի ավարտը [16, հոդված 1; հոդված 3, մաս 2]։

Աղբյուրներ

  1. «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, 14.04.1999, հոդվածներ 1, 24, 32, 33, 73, 74։ https://www.arlis.am/hy/acts/230012 (խմբագրությունը գործում է 30.08.2026-ից․ 18.10.2026-ից ուժի մեջ է մտնում հաջորդ խմբագրությունը՝ https://www.arlis.am/hy/acts/232024) — դիտվել է 16.10.2026։
  2. Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգիրք, 05.05.1998, ՀՕ-239, հոդվածներ 142, 299, 300, 321–323, 561–563, 1263։ https://www.arlis.am/hy/acts/230025 (խմբագրությունը գործում է 30.08.2026-ից) — դիտվել է 16.10.2026։
  3. «Նոտարիատի մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, 04.12.2001, ՀՕ-274, հոդվածներ 39, 46, 87։ https://www.arlis.am/hy/acts/218715 (խմբագրությունը գործում է 01.01.2026-ից․ arlis.am-ի ցանկում վերջին փոփոխությունը՝ 11.04.2024-ի ՀՕ-186-Ն) — դիտվել է 16.10.2026։
  4. Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգիրք, 02.05.2001, հոդված 4, մասեր 3, 3.1։ https://www.arlis.am/hy/acts/230032 (խմբագրությունը գործում է 30.08.2026-ից) — դիտվել է 21.10.2026։
  5. Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգիրք, 04.10.2016, ՀՕ-165-Ն, հոդվածներ 224, 225, 227, 228, 229, 236։ https://www.arlis.am/hy/acts/230455 (խմբագրությունը գործում է 01.09.2026-ից) — դիտվել է 16.10.2026։
  6. «Անկանխիկ գործառնությունների մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, 18.01.2022, հոդվածներ 4, 5։ https://www.arlis.am/hy/acts/230428 (խմբագրությունը գործում է 01.09.2026-ից) — դիտվել է 16.10.2026։
  7. «Հյուպատոսական ծառայության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, հոդված 43՝ 11.12.2023-ի ՀՕ-389-Ն օրենքի խմբագրությամբ։ https://www.arlis.am/hy/acts/187773 — դիտվել է 16.10.2026։
  8. «Օտարերկրյա պաշտոնական փաստաթղթերի օրինականացման պահանջը չեղյալ հայտարարելու մասին» կոնվենցիա (Հաագա, 1961), հոդվածներ 1, 3։ Միջազգային մասնավոր իրավունքի Հաագայի կոնֆերանս։ https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/full-text/?cid=41 — դիտվել է 15.10.2026։
  9. 1961 թվականի կոնվենցիա, մասնակիցների կարգավիճակի աղյուսակ (Հայաստան՝ միացումը՝ 19.11.1993, ուժի մեջ մտնելը՝ 14.08.1994)։ https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/status-table/?cid=41 — դիտվել է 15.10.2026։
  10. Հայաստանի Հանրապետության կադաստրի կոմիտե, «Անշարժ գույքի վաճառք՝ առցանց, ցանկացած վայրից և առանց նոտարի», 20.09.2026 (անգլերեն էջ)։ https://www.cadastre.am/en/news/2203 — դիտվել է 15.10.2026։
  11. Հայաստանի Հանրապետության կադաստրի կոմիտե, «Ներդրվել են նոր գործիքներ e-cadastre.am էլեկտրոնային հարթակում», 28.07.2026 (անգլերեն էջ)։ https://www.cadastre.am/en/news/2116 — դիտվել է 15.10.2026։
  12. e-cadastre.am էլեկտրոնային հարթակ, «Պայմանագրեր» բաժին (օրինակելի ձևեր, անգլերեն էջ)։ https://www.e-cadastre.am/en/contracts/browse — դիտվել է 16.10.2026։
  13. Հայաստանի Հանրապետության կադաստրի կոմիտե, «Անշարժ գույքի գրանցում» (անգլերեն էջ)։ https://www.cadastre.am/en/real-estate-registration — դիտվել է 15.10.2026։
  14. Հայաստանի Հանրապետության կադաստրի կոմիտե, գլխավոր էջ, «Հաճախ տրվող հարցեր» բաժին (անգլերեն էջ)։ https://www.cadastre.am/en — դիտվել է 15.10.2026։
  15. Ակցեռն, «Բնակարանի կամ տան գնում Հայաստանում» էջ։ https://akcern.ai/hy/buy — դիտվել է 20.10.2026։
  16. «Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-13-Ն, 20.01.2026, հոդվածներ 1, 3։ Ուժի մեջ է մտնում 01.11.2026-ից։ https://www.arlis.am/hy/acts/220884 — դիտվել է 21.10.2026։