Անշարժ գույքի գնում Հայաստանում օտարերկրացու կողմից՝ կարգ, հարկեր և ծախսեր

Այս ուղեցույցը պատասխանում է արտերկրից գնորդի հարցերին՝ կոնկրետ ինչ կարող է օտարերկրացին գնել Հայաստանում, ինչ հերթականությամբ է ձևակերպվում գործարքը, ինչ փաստաթղթեր և ծախսեր են իրեն սպասվում, և ինչ հարկեր է վճարում սեփականատերը։ Տեղեկությունները հավաքված են arlis.am-ում հրապարակված Հայաստանի Հանրապետության օրենքների տեքստերից և պետական մարմինների էջերից։ Օրենքներից և պետական պորտալներից վերցված փաստերի կողքին նշված է աղբյուրի համարը, ամբողջական ցանկը՝ էջի վերջում։ Օրենքների դրույթները շարադրված են մեր բառերով, հղումները տանում են բնօրինակին։ Տեղեկությունները՝ 15–16.10.2026-ի դրությամբ։ Ուղեցույցը չի փոխարինում իրավաբանի խորհրդատվությանը՝ ձեր գործարքի վերաբերյալ։

Համառոտ

  • Օտարերկրյա քաղաքացին կարող է գնել բնակարան կամ տուն․ պետական ծառայությունների պորտալը նշում է, որ Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք են բերում Հայաստանի քաղաքացիները և օտարերկրյա քաղաքացիները, ինչպես նաև իրավաբանական անձինք [5]։
  • Միանվագ վճարման դեպքում Հայաստանում բնակվելու պահանջ չկա [5]։
  • Սահմանափակումը վերաբերում է հողին։ Սահմանադրության համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք հողի սեփականության իրավունքից չեն օգտվում, բացառությամբ օրենքով սահմանված դեպքերի [1]։ Հողային օրենսգրքում այդպիսի դեպքեր են տնամերձ, այգեգործական, անհատական բնակելի տան, հասարակական և արտադրական օբյեկտների և բազմաբնակարան շենքի հողամասերը [2]։
  • Մնացած հողն օտարերկրյա քաղաքացին կարող է միայն օգտագործել, օրինակ՝ վարձակալել պետական կամ համայնքային հող [2]։
  • 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից փոխվում է կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձանց համար նախատեսված բացառության ձևակերպումը [3]։
  • Իրավունքի գրանցումը Կադաստրի կոմիտեում՝ ծառայությունը 25 000 դրամ, գումարած պետական տուրքը՝ 1 000 դրամ, ժամկետը՝ 4 աշխատանքային օր [6]։
  • Սեփականատիրոջ հարկերը՝ անշարժ գույքի հարկը վճարվում է ամեն տարի [4], վարձակալությունից ստացվող եկամուտը հարկվում է 10 % դրույքաչափով [4], վաճառքի համար գործում են առանձին կանոններ [4], 2027 թվականի փոփոխությունների մասին՝ հարկերի բաժնում [8]–[11]։

Կարո՞ղ է օտարերկրացին Հայաստանում անշարժ գույքի սեփականատեր լինել

Բնակարաններ և տներ

Պետական ծառայությունների պորտալը (Ծառայությունների միասնական հարթակ, hartak.am) «Բնակարանի գնում» ուղեցույցում նշում է՝ Հայաստանում անշարժ գույք կարող են ձեռք բերել ֆիզիկական անձինք՝ Հայաստանի քաղաքացիները և օտարերկրյա քաղաքացիները, և իրավաբանական անձինք։ Միանվագ վճարմամբ գնման դեպքում Հայաստանում պարտադիր բնակվելու պահանջ չկա [5]։

Սահմանադրությունը յուրաքանչյուրի համար ճանաչում է օրինական հիմքով ձեռք բերած սեփականությունը տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իրավունքը (հոդված 60, մաս 1) [1]։ Օտարերկրացիների համար սահմանափակումը 60-րդ հոդվածը ձևակերպում է առանձին և միայն հողի համար (մաս 6) [1]։

Հող՝ կանոնը և բացառությունները

Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 6-րդ մաս․ հողի սեփականության իրավունքից չեն օգտվում օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք, բացառությամբ օրենքով սահմանված դեպքերի [1]։

Հողային օրենսգիրքը կրկնում է այս կանոնը։ 4-րդ հոդվածի 3-րդ մասի համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիները և քաղաքացիություն չունեցող անձինք չեն կարող ունենալ հողի սեփականության իրավունք, նրանք կարող են լինել միայն հողի օգտագործողներ։ Բացառությունը, որը 3-րդ մասն այսօր նշում է, Հայաստանի Հանրապետությունում կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձինք են [2]։

Նույն հոդվածի 3.1-ին մասը հստակեցնում է՝ 3-րդ մասի առաջին պարբերությամբ նախատեսված սահմանափակումը չի տարածվում հետևյալ հողամասերի վրա՝

  • տնամերձ և այգեգործական,
  • անհատական բնակելի տան կառուցման և սպասարկման,
  • հասարակական և արտադրական օբյեկտների կառուցման և սպասարկման,
  • բազմաբնակարան բնակելի շենքի կառուցման և սպասարկման [2]։

Պետական ծառայությունների պորտալն այս դրույթը վերապատմում է այսպես՝ օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են գնել տների, այգիների, անհատական բնակելի շենքերի, հասարակական և արտադրական օբյեկտների կառուցման համար նախատեսված հողամասեր [5]։

Ինչ է սա նշանակում գնորդի համար։ Բազմաբնակարան շենքում բնակարանը և տնամերձ, այգեգործական կամ բնակելի նշանակության հողամասով մասնավոր տունը հողի արգելքի տակ չեն ընկնում [2][5]։ Այն հողամասը, որի նշանակությունը 3.1-ին մասի ցանկում նշված չէ, օրինակ՝ գյուղատնտեսական նշանակության հողը, հոդվածի տեքստի համաձայն օտարերկրյա քաղաքացու սեփականությանը չի անցնում [2]։ Հողամասի նշանակությունը պետք է պարզել մինչև գործարքը․ դրանից է կախված, թե որ կանոնն է կիրառվում։

Հողի օգտագործում՝ սեփականության փոխարեն

4-րդ հոդվածի 3-րդ մասն օտարերկրյա քաղաքացիների համար թույլ է տալիս հողի օգտագործողի կարգավիճակ [2]։ Հողային օրենսգրքի 76-րդ հոդվածը (մաս 4, կետ 3) օտարերկրյա քաղաքացիներին նշում է նրանց թվում, որոնց պետական և համայնքային սեփականության հողամասերը կարող են տրամադրվել վարձակալության կամ կառուցապատման իրավունքով։ Տրամադրումը կատարվում է մրցույթով (մաս 3), իսկ առանց մրցույթի տրամադրման դեպքերը սահմանում է կառավարությունը (մաս 5) [2]։

Ինչ է փոխվում 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից

20.01.2026-ի ՀՕ-13-Ն օրենքը փոփոխություններ է կատարում Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածում (2-րդ և 3-րդ մասեր) և 76-րդ հոդվածում (4-րդ մաս, 3-րդ կետ) և ուժի մեջ է մտնում 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից [3]։

«Հայաստանի Հանրապետությունում կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձինք» բառերը փոխարինվում են «Հայաստանի Հանրապետությանը բացառիկ ծառայություններ մատուցելու հիմքով մշտական կացության կարգավիճակ ունեցող օտարերկրացիները» բառերով [3]։

Այն օտարերկրացիները, որոնք հատուկ կացության կարգավիճակ են ստացել մինչև օրենքի ուժի մեջ մտնելը, Հողային օրենսգրքով նախատեսված իրավունքներից և պարտականություններից շարունակում են օգտվել մինչև այդ կարգավիճակի ժամկետի ավարտը [3]։ Այս օրենքը 4-րդ հոդվածի 3.1-ին մասը չի փոխում [3]։

Թե ինչ են ներառում այս կարգավիճակները և ինչպես են դրանք ստացվում, ուղեցույցում չի քննարկվում․ սա իրավաբանի հարց է։

Իրավաբանական անձինք

Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածի 2-րդ մասում հողային հարաբերությունների սուբյեկտների թվում նշված են օտարերկրյա իրավաբանական անձինք [2]։ Պետական ծառայությունների պորտալը նշում է, որ հողի սահմանափակումը չի տարածվում օտարերկրյա իրավաբանական անձանց վրա [5]։ Թե ինչպես կազմակերպել գնումն ընկերության միջոցով և ինչ հետևանքներ դա ունի, ուղեցույցում չի քննարկվում․ սա իրավաբանի հարց է։

Գնման կարգը՝ քայլ առ քայլ

Ստորև ներկայացված կարգը կազմված է պետական ծառայությունների պորտալի՝ բնակարանի գնման և սեփականության իրավունքի գրանցման վերաբերյալ նյութերի հիման վրա [5][6]։ Հողամաս գնելու կարգը ճշտեք նոտարի մոտ։

Քայլ 1. Բյուջեն և օբյեկտի տեսակը

Որոշեք, թե որքան եք պատրաստ ծախսել, և ընտրեք շուկան։ Առաջնային շուկան այն բնակարաններն են, որոնք առաջին անգամ վաճառում է կառուցապատողը, երկրորդային շուկան՝ արդեն շահագործվող շենքի բնակարանները, որոնք սեփականատերեր են ունեցել [5]։

Առաջնային շուկայում գնորդը սովորաբար գործ ունի կառուցապատողի կամ վերավաճառողի հետ․ կատարում է առաջին վճարումը, իսկ հետո վճարում է շինարարության ընթացքին զուգահեռ։ Երկրորդային շուկայում գնումը, ըստ պորտալի, կարող է տևել մինչև մի քանի շաբաթ [5]։

Քայլ 2. Օբյեկտի և վաճառողի ստուգումը

Նորակառույցի դեպքում պորտալը խորհուրդ է տալիս կառուցապատողից պարզել՝ երբ կավարտվի շինարարությունը, արդյոք ընկերությունն ունի անհրաժեշտ թույլտվությունները, արդյոք կարելի է ծանոթանալ շենքի քաղաքաշինական փաստաթղթերին և պետական գրանցման փաստաթղթերին, ինչ վիճակում կհանձնվի բնակարանը, որ բանկերի հետ է աշխատում ընկերությունը, և արդյոք այն ներգրավված է դատական վարույթներում [5]։

Երկրորդային շուկայի համար պորտալը խորհուրդ է տալիս ընտրել վստահելի գործակալներ, համոզվել, որ բոլոր սեփականատերերը համաձայն են վաճառքին, և հարցնել բնակարանի հետ կապված առկա խնդիրների մասին [5]։

Բացի այդ, Կադաստրի կոմիտեն տրամադրում է միասնական տեղեկանք․ դրանում նշված են բոլոր սեփականատերերի տվյալները, մակերեսը և օբյեկտի նկատմամբ սահմանափակումների մասին տեղեկություններ, օրինակ՝ հիփոթեքի։ Ըստ պորտալի՝ բնակարանը կարելի է վաճառել միայն առանց այդպիսի սահմանափակումների [5]։ Տեղեկանքը կարելի է պատվիրել առցանց կամ Կադաստրի կոմիտեում․ դիմում կարող է ներկայացնել նաև այն անձը, որը սեփականատեր չէ [5]։

Թե ինչպես է Ակցեռնը ստուգում օբյեկտները և կառուցապատողներին, նկարագրված է Ստուգման մեթոդիկա էջում։

Քայլ 3. Առուվաճառքի պայմանագիր՝ կադաստրում կամ նոտարի մոտ

Հայաստանում բնակարանի առուվաճառքի պայմանագիրը ձևակերպվում է Կադաստրի կոմիտեում կամ նոտարի մոտ [5]։

Պորտալը խորհուրդ է տալիս դիմել Կադաստրի կոմիտե, երբ գործարքը պարզ է՝ բոլոր սեփականատերերը կարող են ներկա լինել գործարքին, այն կնքվում է առանց լիազորագրի, գույքը սեփականատերերի միջև բաժնեմասերի բաժանված չէ, և գումարը վճարվում է ամբողջությամբ։ Առուվաճառքի պայմանագրի ստորագրումը Կադաստրի կոմիտեում անվճար է, պայմանագրի օրինակը տեղադրված է կոմիտեի կայքում [5]։

Նոտարին պորտալը խորհուրդ է տալիս դիմել բարդությունների դեպքում՝ ներկա չեն բոլոր սեփականատերերը, գումարը վճարվելու է մաս-մաս, կողմերից մեկն անչափահաս է և այլն։ Նոտարը կարող է վավերացնել գործարքը նաև կողմերի ցանկությամբ [5]։

Քայլ 4. Վճարումը

Ըստ պորտալի՝ անշարժ գույքի դիմաց վճարումները, օրենքի համաձայն, կատարվում են անկանխիկ եղանակով, օրինակ՝ բանկային փոխանցմամբ [5]։

Քայլ 5. Սեփականության իրավունքի գրանցումը

Պայմանագիրը ստորագրելուց հետո բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքը պետք է գրանցել Կադաստրի կոմիտեում [6]։ Դիմումը կարելի է ներկայացնել առցանց (մուտքը՝ մուտքի տվյալներով կամ «Ես եմ» ազգային նույնականացման համակարգով․ ծառայության էջում նշված է նաև անձնական ընդունելություն՝ նախնական գրանցմամբ) [6]։ Ժամկետը՝ դիմումը ներկայացնելուց հետո 4 աշխատանքային օր։ Գրանցումից հետո իրավունքի վկայականը տրվում և ուղարկվում է գնորդի նշած էլեկտրոնային փոստի հասցեին․ վկայականի իսկությունը ստուգվում է Կադաստրի կոմիտեի կայքում՝ համարով և գաղտնաբառով [6]։

Եթե բնակարանը գնվում է հիփոթեքով, սեփականության իրավունքի գրանցումը, ըստ պորտալի, կատարվում է միայն շենքի շինարարության ավարտը հավաստող փաստաթուղթը տրամադրելուց հետո [6]։

Քայլ 6. Գրանցումից հետո

Անհրաժեշտ է ձևակերպել կոմունալ ծառայությունների բաժանորդագրություն՝ գազ, էլեկտրաէներգիա, ջուր։ Նորակառույցում բաժանորդագրությունը ձևակերպվում է նորից, իսկ երկրորդային շուկայում բաժանորդի անունը փոխվում է սեփականության իրավունքի վկայականի և վաճառողի ներկայացրած՝ վերջնահաշվարկի մասին տեղեկանքի հիման վրա [5]։ Այնուհետև՝ սեփականատիրոջ հարկային պարտավորությունները․ դրանց մասին՝ ստորև։

Օտարերկրացու փաստաթղթերը

Կադաստրի կոմիտեում իրավունքի գրանցման համար ծառայության էջը նշում է՝ անձնագիր կամ նույնականացման քարտ (ներկայացուցչի դեպքում՝ նաև լիազորագիր), առուվաճառքի պայմանագիր, բնակարանի գնի վճարումը հաստատող անդորրագիր, անշարժ գույք գնելու իրավունքի վկայական, իրավունքի գրանցման վճարի անդորրագիր [6]։ Ծառայությունը հասանելի է Հայաստանի քաղաքացիներին և օտարերկրյա քաղաքացիներին [6]։

Նոտարի համար պորտալը նշում է՝ կողմերի անձը հաստատող փաստաթղթեր (այլ երկրների քաղաքացիների համար՝ անձնագրի նոտարական կարգով վավերացված հայերեն թարգմանություն), ամուսնության վկայական, եթե անձն ամուսնացած է եղել օտարվող գույքը ձեռք բերելու պահին, անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման վկայական, միասնական տեղեկանք, ներկայացուցչի լիազորությունները հաստատող փաստաթուղթ, նոտարի պահանջով այլ փաստաթղթեր [5]։

Սոցիալական քարտի համարը։ Պորտալի այս երկու էջերի փաստաթղթերի ցանկերում սոցիալական քարտի համարը կամ դրա բացակայության մասին տեղեկանքը նշված չեն [5][6]․ արդյոք այն անհրաժեշտ է ձեր գործարքում, ճշտեք նոտարի մոտ կամ Կադաստրի կոմիտեում։ Հիփոթեքի համար պորտալը նշում է, որ Հայաստանի բանկերը շատ դեպքերում վարկավորում են այն ռեզիդենտներին, ովքեր ունեն սոցիալական ապահովության համար, հաշվառված են Հայաստանի հասցեով և աշխատում են․ որոշումը կախված է բանկի քաղաքականությունից [5]։ Ոչ ռեզիդենտների հիփոթեքի պայմաններն այս ուղեցույցում չեն քննարկվում։

Թարգմանությունը։ Անձնագրի նոտարական կարգով վավերացված թարգմանության արժեքը ճշտեք նոտարի մոտ։

Գնման ծախսերը

Գումարները վերցված են պետական ծառայությունների պորտալի էջերից՝ 15.10.2026-ի դրությամբ․ դիմում ներկայացնելուց առաջ ստուգեք դրանք ծառայության էջում։

Ծախսի տեսակըԳումարը և ժամկետըԱղբյուր
Կադաստրի կոմիտեի միասնական տեղեկանք10 000 դրամ՝ մինչև 3 աշխատանքային օր, 20 000 դրամ՝ 2 օրվա ընթացքում, 60 000 դրամ՝ 2 ժամվա ընթացքում[5]
Առուվաճառքի պայմանագրի ստորագրում Կադաստրի կոմիտեումանվճար[5]
Բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցումպետական ծառայություն՝ 25 000 դրամ, և պետական տուրք՝ 1 000 դրամ, վկայականը տրվում է 4 աշխատանքային օրվա ընթացքում[6]
Իրավունքի արագացված գրանցում (դիմողի ցանկությամբ)50 000 դրամ՝ 3 աշխատանքային օր, 75 000 դրամ՝ 2 աշխատանքային օր, 150 000 դրամ՝ 2 ժամ[6]
Նոտար և իրավունքի փոխանցման ձևակերպում՝ պորտալի կողմնորոշիչ գումարընդհանուր առմամբ 100 000–200 000 դրամ՝ առանց անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճարի[5]

Ծառայության էջում գրանցման արժեքի միջակայքը նշված է 26 000–151 000 դրամ [6]։ Հիփոթեքով գնման համար պորտալի բերած վճարների ցանկում նոտարական վավերացումը նշված է 20 000 դրամ [5]․ առանց հիփոթեքի գնման դեպքում սակագինը ճշտեք նոտարի մոտ։

Սեփականատիրոջ հարկերը

Բաժինը՝ 16.10.2026-ի դրությամբ․ գործարքից առաջ ստուգեք հոդվածները arlis.am-ում։

Անշարժ գույքի հարկ

Հարկային օրենսգիրք (հոդված 225, մաս 1)․ անշարժ գույքի հարկ վճարողներ են կազմակերպություններն ու ֆիզիկական անձինք, բացառությամբ հոդվածում թվարկվածների՝ պետական մարմինների, համայնքային կառավարչական հիմնարկների, Կենտրոնական բանկի, պետական և համայնքային ոչ առևտրային կազմակերպությունների, ինչպես նաև բազմաբնակարան շենքի բնակարանների և ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի՝ ընդհանուր բաժնային սեփականության հողամասի և ընդհանուր օգտագործման տարածքների մասով։ Օտարերկրյա քաղաքացիները բացառությունների թվում նշված չեն [4]։

01.01.2027-ից օտարերկրյա քաղաքացիները շարունակում են վճարել անշարժ գույքի հարկ․ 225-րդ հոդվածի 1-ին մասը շարադրվում է նոր խմբագրությամբ, բացառությունների ցանկը փոխվում է, սակայն օտարերկրյա քաղաքացիներն այնտեղ նշված չեն [10]։

Ըստ պորտալի՝ հարկվում են հողամասերը, ինչպես նաև դրանց վրա գտնվող ստորգետնյա և վերգետնյա շենքերն ու շինությունները [5]։ Հարկը հաշվարկվում է շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքից, և դրույքաչափը կախված է արժեքից [5]։

Բնակարանների համար 229-րդ հոդվածով (մաս 1, կետ 3) սահմանված դրույքաչափերն են [4]՝

Հարկման բազանՀարկը
մինչև 10 մլն դրամը ներառյալ0,05 %
10 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 25 մլն դրամը ներառյալ5 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 10 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,1 %-ը
25 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 47 մլն դրամը ներառյալ20 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 25 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,2 %-ը
47 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 75 մլն դրամը ներառյալ64 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 47 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,4 %-ը
75 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 100 մլն դրամը ներառյալ176 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 75 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,6 %-ը
100 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 200 մլն դրամը326 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 100 մլն դրամը գերազանցող մասի 1 %-ը
200 մլն դրամից ավելի1 326 000 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 200 մլն դրամը գերազանցող մասի 1,5 %-ը

Անհատական բնակելի տների և այգետնակների համար նույն հոդվածով (մաս 1, կետ 4) սահմանված դրույքաչափերն են [4]՝

Հարկման բազանՀարկը
մինչև 7 մլն դրամը ներառյալ0,05 %
7 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 23 մլն դրամը ներառյալ3 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 7 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,1 %-ը
23 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 50 մլն դրամը ներառյալ19 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 23 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,2 %-ը
50 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 85 մլն դրամը ներառյալ73 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 50 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,4 %-ը
85 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 120 մլն դրամը ներառյալ213 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 85 մլն դրամը գերազանցող մասի 0,6 %-ը
120 մլն դրամից ավելի՝ մինչև 200 մլն դրամը ներառյալ423 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 120 մլն դրամը գերազանցող մասի 1 %-ը
200 մլն դրամից ավելի1 223 500 դրամ՝ գումարած հարկման բազայի 200 մլն դրամը գերազանցող մասի 1,5 %-ը

Հաշվարկի օրինակ՝ բնակարանների աղյուսակով (պայմանական թվեր, ոչ թե օբյեկտի տվյալներ)․ 12 մլն դրամ բազայի դեպքում հարկը 5 000 դրամ է՝ գումարած 2 մլն-ի 0,1 %-ը, այսինքն՝ 7 000 դրամ, իսկ 30 մլն դրամ բազայի դեպքում՝ 20 000 դրամ՝ գումարած 5 մլն-ի 0,2 %-ը, այսինքն՝ 30 000 դրամ [4]։

Առանց բարելավումների այն հողամասերի համար, որոնք բնակավայրերի հողերից բնակելի կառուցապատման համար նախատեսված հողեր են, 229-րդ հոդվածով (մաս 1, կետ 2, «ա» ենթակետ) դրույքաչափը 0,6 % է [4]։

233-րդ հոդվածի (մաս 7) համաձայն՝ 2026 հաշվետու տարվա և հետագա տարիների համար հարկը հաշվարկվում է ամբողջ չափով (100 %), իսկ 2025 թվականի համար կիրառվել է 75 % [4]։ Ֆիզիկական անձինք հարկը վճարում են անշարժ գույքի գտնվելու վայրի համայնքի բյուջե՝ մինչև դեկտեմբերի 1-ը ներառյալ (հոդված 236, մաս 1, կետ 1) [4]։

236-րդ հոդվածը գործող խմբագրությամբ արդեն պարունակում է 2–5-րդ մասերը՝ ՀՕ-407-Ն օրենքի խմբագրությամբ (հոդվածներ 4 և 5, 30.08.2026-ից) [10]։ 2-րդ մասի համաձայն՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցման դեպքում անշարժ գույքի հարկ վճարող ֆիզիկական անձինք տվյալ օբյեկտի մասով հարկային պարտավորությունները մինչև գրանցման ամիսը ներառյալ ժամանակահատվածի համար կատարում են մինչև գրանցումը․ բացառություն է սեփականության իրավունքի առաջին անգամ պետական գրանցումը։ 4-րդ մասի համաձայն՝ այդ դեպքերում Կադաստրի կոմիտեն գրանցումն իրականացնում է համայնքի հաշվառող մարմնի տված՝ անշարժ գույքի գծով հարկային պարտավորություններ չունենալու վերաբերյալ տեղեկանքի հիման վրա, իսկ 5-րդ մասը նշում է այն դեպքերը, որոնց վրա 2–4-րդ մասերը չեն տարածվում։ Թե ինչպես են 2–5-րդ մասերը կիրառվում ձեր գործարքի նկատմամբ, ճշտեք իրավաբանի հետ։ 1-ին մասի 1-ին կետը (վճարման ժամկետը՝ մինչև դեկտեմբերի 1-ը) այս օրենքով չի փոխվել [10]։

Հարկը՝ վարձով տալու դեպքում

Եկամտային հարկ վճարողներ են ռեզիդենտ և ոչ ռեզիդենտ ֆիզիկական անձինք (հոդված 140, մաս 1)։ Ոչ ռեզիդենտի համար հարկման օբյեկտ է Հայաստանի Հանրապետության աղբյուրներից ստացվող համախառն եկամուտը (հոդված 141, մաս 1, կետ 2) [4]։ Թե ինչպես է որոշվում ռեզիդենտի կարգավիճակը, ուղեցույցում չի քննարկվում։

150-րդ հոդվածի (մաս 7) համաձայն՝ վարձակալական վճարների մասով եկամտային հարկը հաշվարկվում է 10 % դրույքաչափով։ Եթե հարկային տարվա ընթացքում վարձակալական վճարների հանրագումարը գերազանցում է 60 մլն դրամը, գերազանցող մասի համար ֆիզիկական անձը հաշվարկում է լրացուցիչ եկամտային հարկ՝ 10 % դրույքաչափով [4]։

01.06.2027-ից 150-րդ հոդվածը լրացվում է 7.1-ին մասով (ՀՕ-391-Ն օրենք)․ «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի իմաստով կառավարման հանձնված անշարժ գույքի հետ կապված գործարքներից սեփականատիրոջ եկամուտների մասով հարկը նույնպես հաշվարկվում է 10 % դրույքաչափով, իսկ եթե հարկային տարվա ընթացքում այդպիսի եկամուտների հանրագումարը գերազանցում է 60 մլն դրամը, գերազանցող մասի համար ֆիզիկական անձը հաշվարկում է լրացուցիչ հարկ՝ 10 % դրույքաչափով [8]։ 7-րդ մասի տեքստն այս օրենքը չի փոխում [8]։

Պետական ծառայությունների պորտալն ավելացնում է՝ բնակարանը վարձով տալիս անհրաժեշտ է հայտարարագիր ներկայացնել Պետական եկամուտների կոմիտե և ստացված եկամտից վճարել եկամտային հարկ [5]։ Հայտարարագրի ներկայացման ժամկետն ուղեցույցում նշված չէ։

Հարկը՝ վաճառքի դեպքում

Վաճառքի համար Հարկային օրենսգիրքը պարունակում է երեք դրույթ [4]՝

  • 147-րդ հոդվածի (մաս 1, կետ 16) համաձայն՝ ֆիզիկական անձանց նվազեցվող (չհարկվող) եկամուտների թվին է պատկանում սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող գույքի օտարումից անհատ ձեռնարկատեր և նոտար չհանդիսացող ֆիզիկական անձանցից ստացվող եկամուտը․ այս կանոնից բացառված է բազմաբնակարան շենքի կառուցապատող համարվող ֆիզիկական անձի կողմից շենքերի, բնակարանների և տարածքների վաճառքը (հոդված 145, մաս 1, կետ 1),
  • 150-րդ հոդվածի (մաս 9) համաձայն՝ գույքի օտարումից ստացվող եկամտի մասով հարկի դրույքաչափը 10 % է (բացառությամբ նույն հոդվածի 9.1-ին և 11-րդ մասերով կարգավորվող դեպքերի)․ թե ինչպես է այս դրույքաչափը համադրվում 147-րդ հոդվածի 16-րդ կետի հետ ձեր դեպքում, ճշտեք հարկային խորհրդատուի հետ,
  • 150-րդ հոդվածի (մաս 11) համաձայն՝ շենք, բնակարաններ կամ այլ տարածքներ վաճառող կառուցապատողը հարկը հաշվարկում է 20 % դրույքաչափով։

Հողամասի օտարումից ստացվող եկամուտը՝ անկախ հողամասի նպատակային նշանակությունից, նույնպես նվազեցվող (չհարկվող) եկամուտների ցանկում է (հոդված 147, մաս 1, կետ 38) [4]։ Թե ինչպես են այս կանոնները կիրառվում ձեր իրավիճակում՝ հաշվի առնելով ռեզիդենտի կամ ոչ ռեզիդենտի կարգավիճակը, որոշում է հարկային խորհրդատուն․ այդպիսի վերլուծություն ուղեցույցում չկա։

Վերը նկարագրված՝ վաճառքի հարկման կանոնները (հոդված 147, մաս 1, կետեր 16 և 38, հոդված 150, մասեր 9 և 11) 2027 թվականի փոփոխությունները չեն փոխում [8][9][11]։

Ինչով է օգնում Ակցեռնը

Ակցեռնն ուղեկցում է գնորդներին, այդ թվում՝ արտերկրից։ Ինչպես է Ակցեռնը վարում գնումը՝

  • Առանձին սցենար սփյուռքի համար՝ տեսադիտում, հեռավար իրավական ստուգում և գործարքի կնքում ներկայացուցչի միջոցով՝ ձեր երկրի նոտարի մոտ ապոստիլով կամ ՀՀ հյուպատոսությունում վավերացված լիազորագրով [7]։
  • Մասնավոր գնորդի համար ուղեկցումն անվճար է․ միջնորդավճարը վճարում է վաճառողը կամ կառուցապատողը [7]։
  • Գործարքի իրավական ուղեկցումը վճարվում է առանձին (60 հազ. AMD-ից), դա հաճախորդն է որոշում [7]։
  • Եթե օբյեկտը գտել եք ինքներդ, կարող եք պատվիրել առանձին փաթեթ՝ օբյեկտի ստուգում (due diligence) առանց Ակցեռնի միջոցով գնման, 80 հազ. AMD-ից [7]։
  • Ակցեռնի հետ պայմանագրի ստորագրումից մինչև բանալիները ձեզ հանձնելը տևում է սովորաբար 4–8 շաբաթ․ իրավական ստուգման, բանակցությունների և գործարքի փուլում գործի են անցնում մասնագետները, ոչ թե AI-ը [7]։

Օբյեկտների և կառուցապատողների ստուգման մեթոդիկան նկարագրված է Ստուգման մեթոդիկա էջում։

Կոնտակտներ՝ «Ակցեռն» ՍՊԸ, Դավիթ Անհաղթ փող. 17, Երևան 0069, հեռախոս՝ +374-10-277662։

Ինչ չի քննարկվում այս ուղեցույցում

Ուղեցույցում չեն քննարկվում՝ ոչ ռեզիդենտների հիփոթեքի պայմանները, անշարժ գույքի միջոցով կացության կարգավիճակ ստանալը, նոտարի սակագինն ըստ օրենքի, վավերացված թարգմանության արժեքը, ոչ ռեզիդենտի կողմից հայտարարագրի ներկայացման ժամկետը։ Այս հարցերն ավելի լավ է տալ իրավաբանին, բանկին, նոտարին կամ Կադաստրի կոմիտեին՝ մինչև պայմանագիրը ստորագրելը։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է օտարերկրացին Հայաստանում բնակարան գնել

Այո։ Պետական ծառայությունների պորտալը նշում է, որ Հայաստանում անշարժ գույք կարող են ձեռք բերել Հայաստանի քաղաքացիները և օտարերկրյա քաղաքացիները, ինչպես նաև իրավաբանական անձինք, և որ միանվագ վճարման դեպքում Հայաստանում բնակվելու պահանջ չկա [5]։ Սահմանադրության և Հողային օրենսգրքի սահմանափակումը վերաբերում է հողի սեփականության իրավունքին [1][2]։

Կարո՞ղ է օտարերկրացին տուն և հողամաս գնել

Հողամասով տուն՝ այո, եթե հողամասի նշանակությունը Հողային օրենսգրքի 4-րդ հոդվածի 3.1-ին մասում նշվածներից է՝ տնամերձ, այգեգործական, անհատական բնակելի տան, հասարակական և արտադրական օբյեկտների, բազմաբնակարան շենքի համար [2]։ Այլ հողը, ընդհանուր կանոնի համաձայն, օտարերկրյա քաղաքացու սեփականությանը չի անցնում․ նա կարող է լինել միայն դրա օգտագործողը [2]։ 2026 թվականի նոյեմբերի 1-ից փոխվում է կացության հատուկ կարգավիճակ ունեցող անձանց համար նախատեսված բացառության ձևակերպումը [3]։

Արդյո՞ք օտարերկրացին պետք է գա Հայաստան կամ ունենա կացության կարգավիճակ՝ գնում կատարելու համար

Պետական ծառայությունների պորտալը նշում է, որ միանվագ վճարման դեպքում Հայաստանում բնակվելու պահանջ չկա [5]։ Ակցեռնը նկարագրում է առանձին սցենար սփյուռքի համար՝ տեսադիտում, հեռավար իրավական ստուգում և գործարքի կնքում ներկայացուցչի միջոցով՝ լիազորագրով [7]։ Արդյոք գնումը կացության կարգավիճակ է տալիս, ուղեցույցում չի քննարկվում․ սա իրավաբանի հարց է։

Ի՞նչ փաստաթղթեր են պետք օտարերկրացուն

Կադաստրի կոմիտեում իրավունքի գրանցման համար՝ անձնագիր կամ նույնականացման քարտ, առուվաճառքի պայմանագիր, բնակարանի գնի վճարումը հաստատող անդորրագիր, անշարժ գույք գնելու իրավունքի վկայական և գրանցման վճարի անդորրագիր [6]։ Նոտարի մոտ այլ երկրների քաղաքացիներից պահանջվում է անձնագրի նոտարական կարգով վավերացված հայերեն թարգմանություն [5]։ Սոցիալական քարտի համարն այս ցանկերում նշված չէ [5][6]։

Որքա՞ն արժե գնման ձևակերպումը

Ըստ պորտալի՝ սեփականության իրավունքի գրանցումն արժե 25 000 դրամ, գումարած պետական տուրքը՝ 1 000 դրամ, ժամկետը՝ 4 աշխատանքային օր, իսկ արագացված գրանցումը՝ 50 000, 75 000 կամ 150 000 դրամ [6]։ Կադաստրի կոմիտեի միասնական տեղեկանքը՝ 10 000 դրամից [5]։ Նոտարի և իրավունքի փոխանցման ձևակերպման համար պորտալի կողմնորոշիչ գումարը՝ ընդհանուր առմամբ 100 000–200 000 դրամ՝ առանց գործակալի միջնորդավճարի [5]։

Ի՞նչ հարկեր է վճարում սեփականատեր դարձած օտարերկրացին

Անշարժ գույքի հարկը՝ ամեն տարի, Հարկային օրենսգրքի 229-րդ հոդվածի դրույքաչափերով, մինչև դեկտեմբերի 1-ը [4]։ Վարձակալական վճարներից՝ եկամտային հարկ 10 % դրույքաչափով [4]։ Վաճառքի դեպքում գործում են Հարկային օրենսգրքի 147-րդ և 150-րդ հոդվածները [4]․ ձեր իրավիճակում դրանց կիրառումը ճշտեք հարկային խորհրդատուի հետ։

Կարելի՞ է անշարժ գույք գնել ընկերության միջոցով

Պետական ծառայությունների պորտալը նշում է, որ հողի սահմանափակումը չի տարածվում օտարերկրյա իրավաբանական անձանց վրա [5]։ Թե ինչպես ձևակերպել նման գնումը և ինչ հետևանքներ այն ունի, ուղեցույցում չի քննարկվում․ սա իրավաբանի հարց է։

Որքա՞ն արժե Ակցեռնի օգնությունը

Մասնավոր գնորդի համար ուղեկցումն անվճար է, միջնորդավճարը վճարում է վաճառողը կամ կառուցապատողը, գործարքի իրավական ուղեկցումը վճարվում է առանձին (60 հազ. AMD-ից), իսկ ինքնուրույն գտած օբյեկտի ստուգումը՝ 80 հազ. AMD-ից [7]։

Աղբյուրներ

  1. Հայաստանի Հանրապետության Սահմանադրություն (26.06.2020-ից գործող խմբագրություն), հոդված 60, մասեր 1, 6։ https://www.arlis.am/DocumentView.aspx?docID=143723 — դիտվել է 15.10.2026։
  2. Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգիրք (ՀՕ-185, 02.05.2001), հոդված 4, մասեր 2, 3, 3.1, հոդված 76, մասեր 3–5։ 30.08.2026-ից գործող խմբագրություն։ https://www.arlis.am/hy/acts/230032 — դիտվել է 15.10.2026։
  3. «Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-13-Ն, 20.01.2026։ Ուժի մեջ է մտնում 01.11.2026-ից։ https://www.arlis.am/hy/acts/220884 — դիտվել է 15.10.2026։
  4. Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգիրք (ՀՕ-165-Ն, 04.10.2016), հոդվածներ 140, 141, 145, 147, 150, 225, 229, 233, 236։ 01.09.2026-ից գործող խմբագրություն։ https://www.arlis.am/hy/acts/230455 — դիտվել է 15.10.2026։
  5. Ծառայությունների միասնական հարթակ (hartak.am), «Բնակարանի գնում» ուղեցույց (անգլերեն էջ՝ «Buying a Home», կազմող՝ Information Systems Agency of Armenia)։ https://english.hartak.am/life-events/buying-an-apartment — դիտվել է 15.10.2026։
  6. Ծառայությունների միասնական հարթակ (hartak.am), «Բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցում Կադաստրի կոմիտեում» ծառայություն (անգլերեն էջ, մատակարար՝ Հայաստանի Հանրապետության կադաստրի կոմիտե)։ https://english.hartak.am/services/880ee31d-2b1d-4221-9bf3-0df353648034/online — դիտվել է 15.10.2026։
  7. Ակցեռն, «Բնակարանի կամ տան գնում Հայաստանում» էջ։ https://akcern.ai/hy/buy — դիտվել է 20.10.2026։
  8. «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-391-Ն (ընդունվել է 13.11.2025), հոդված 1 (150-րդ հոդվածի 7.1-ին մաս)։ Ուժի մեջ է մտնում 01.06.2027-ից։ https://www.arlis.am/hy/acts/217643 — դիտվել է 16.10.2026։
  9. «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում լրացումներ և փոփոխություններ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-385-Ն (ընդունվել է 03.07.2026), հոդված 8 (150-րդ հոդվածի 8-րդ և 8.1-ին մասեր), հոդված 14։ Ուժի մեջ է մտնում 01.02.2027-ից, բացառությամբ առանձին դրույթների։ https://www.arlis.am/hy/acts/228632 — դիտվել է 16.10.2026։
  10. «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-407-Ն (ընդունվել է 03.07.2026), հոդված 3 (225-րդ հոդված), հոդվածներ 4 և 5 (236-րդ հոդված), հոդված 9։ 225-րդ հոդվածը՝ 01.01.2027-ից, 236-րդ հոդվածը՝ arlis.am-ում ակտի կարգավիճակի համաձայն 30.08.2026-ից։ https://www.arlis.am/hy/acts/228637 — դիտվել է 16.10.2026։
  11. «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում փոփոխություն և լրացում կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենք, ՀՕ-323-Ն (ընդունվել է 03.07.2026), հոդվածներ 1, 2 (64-րդ հոդված, 147-րդ հոդվածի 1-ին մասի 19.1-ին կետ)։ Ուժի մեջ է մտնում 01.01.2027-ից։ https://www.arlis.am/hy/acts/228214 — դիտվել է 16.10.2026։