Покупка квартиры в Армении из-за рубежа: порядок, документы, расходы

Если вы живёте за пределами Армении, купить квартиру в Ереване можно без многократных поездок: часть шагов делается удалённо, а документы подписываются лично или через представителя. Этот гид идёт по порядку: как выбрать объект, как проверить право продавца, как оформить доверенность, какую форму имеет договор, как регистрируется право, как платить и какие налоги ждут владельца после покупки.

Правовые факты даны со ссылкой на акт или на официальный сайт госоргана: номер в квадратных скобках ведёт в список источников внизу страницы. Сведения — по состоянию на 15–16.10.2026, правила о земле — на 21.10.2026. Порядок и ставки могут измениться, поэтому перед подписанием уточните их у нотариуса или юриста. Гид — общая информация, а не юридическая консультация.

Порядок покупки в восьми шагах

1. Определите цель покупки и бюджет, составьте короткий список объектов.
2. Проведите показ по видеосвязи и запросите документы на объект.
3. Получите единую справку из реестра недвижимости и сверьте её с документами продавца.
4. Определите свой статус — гражданин РА или иностранный гражданин — и способ участия в сделке.
5. Если вы не приедете, оформите доверенность за рубежом: у нотариуса страны проживания с апостилем или в консульстве РА.
6. Подпишите договор купли-продажи в установленной форме.
7. Подайте заявление на государственную регистрацию права в срок, который установлен законом.
8. Оплатите покупку безналичным путём, получите свидетельство о регистрации и затем платите налог на недвижимость.

Шаг 1. Как выбрать объект, не приезжая

Начните не с района, а с цели: жильё для себя, база для приездов или вложение. От цели зависят этаж, планировка, возраст дома и расходы на содержание. Короткий список удобнее сравнивать, чем длинная лента объявлений.

Фотографии не заменяют осмотра. Попросите провести показ по видеосвязи и сохранить запись: улица и подъезд, лестница и лифт, каждая комната, окна, потолки и углы, балкон, отопление, сантехника, электрика. Отдельно уточните, что входит в продажу: парковочное место, кладовая, балкон или терраса.

Сверьте увиденное с тем, что записано в документах: адрес, площадь, планировка. Расхождение между фактической и зарегистрированной планировкой лучше выяснить до задатка, а не после.

Если дом ещё строится, спросите у застройщика о разрешении на строительство и условиях передачи квартиры. Проверка застройщика — отдельная тема, в этом гиде она не разбирается.

Договоритесь с человеком в Армении, который сможет бывать на объекте: проверять работы, принимать счета, получать ключи. Это может быть доверенное лицо или специалист агентства.

Шаг 2. Как проверить право собственности: единая справка

Право продавца проверяют по справке из единого государственного кадастра недвижимости. Закон называет её единой справкой (армянское название — միասնական տեղեկանք). В ней указаны права и ограничения, которые записаны в реестре в отношении объекта на момент выдачи; закон называет справку документом, которым при заключении сделок подтверждаются эти сведения [1, ст. 32 ч. 6].

Что важно знать:

• Кто может запросить. Справку может запросить не только собственник: на сайте Комитета кадастра указано, что обратиться вправе человек, который не является собственником объекта [14]. Закон закрепляет право на получение сведений из кадастра за каждым лицом [1, ст. 32 ч. 1].
• Где. Письменное заявление закон разрешает подать в любом консультационном центре реестра независимо от места нахождения объекта; заявление о предоставлении сведений можно подать и электронно через систему сайта реестра (e-cadastre.am) [1, ст. 32 ч. 3].
• Срок выдачи. Не позднее третьего рабочего дня после подачи заявления [1, ст. 33 ч. 1].
• Стоимость. Единая справка по одному объекту — 10 000 драмов [1, ст. 73 ч. 1 п. 9]. Отдельная информация обо всех зарегистрированных ограничениях — 5 000 драмов [1, ст. 73 ч. 1 п. 11.1], обо всех зарегистрированных правах — 5 000 драмов [1, ст. 73 ч. 1 п. 11.3].
• Срок действия. Справка действует 15 рабочих дней [1, ст. 32 ч. 6; 14]. Если до подписания договора пройдёт больше, запросите новую.
• Ограничение по давности. Единая справка выдаётся по объектам, права на которые зарегистрированы после 1 марта 1998 года [1, ст. 32 ч. 6].

Что сверить в справке: кто указан собственником и в каких долях; совпадают ли имя и данные с паспортом продавца; кадастровый код, адрес и площадь; какие ограничения записаны. Если собственник — не тот человек, который ведёт переговоры, попросите документ, на основании которого он действует.

Шаг 3. Кто может купить: гражданин РА и иностранный гражданин

Статус покупателя влияет на два вопроса: каким способом можно оформить сделку и какие ограничения действуют на землю.

Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Армении гражданской правоспособностью наравне с гражданами РА, кроме случаев, которые предусмотрены Конституцией, законами или международными договорами РА [2, ст. 1263]. Земельный кодекс ограничивает право на землю: иностранные граждане и лица без гражданства не могут иметь право собственности на землю, они могут быть только пользователями земли; исключение составляют лица со специальным статусом пребывания в РА [4, ст. 4 ч. 3]. Это ограничение не распространяется на участки приусадебного и садоводческого назначения, под индивидуальный жилой дом, под общественные и производственные объекты и под многоквартирный дом [4, ст. 4 ч. 3.1]. С 1 ноября 2026 года исключение переходит к иностранцам со статусом постоянного проживания на основании оказания Республике Армения исключительных услуг; получившие специальный статус до этой даты сохраняют права до окончания его срока [16, ст. 1; ст. 3 ч. 2].

Ограничение Земельного кодекса касается земли. Как оно соотносится с долей в земле под конкретным домом, в гиде не разбирается; этот вопрос стоит задать юристу до задатка.

Для граждан РА, живущих за рубежом, с июля 2026 года Комитет кадастра описывает дополнительный путь — онлайн-сделку (раздел ниже). Для иностранного гражданина общий порядок — договор, удостоверенный нотариусом [2, ст. 562 ч. 2]; подписать его можно лично или через представителя по доверенности (шаг 4). Доступен ли иностранцу путь по типовым формам в офисе Комитета кадастра (шаг 5), уточните в Комитете до сделки.

Шаг 4. Доверенность из-за рубежа

Если вы не можете приехать, сделку может провести ваш представитель. Доверенность — письменное полномочие, которое одно лицо выдаёт другому для представительства перед третьими лицами [2, ст. 321 ч. 1]. Для сделок, требующих нотариальной формы, доверенность должна быть удостоверена нотариусом, если закон не предусматривает иное [2, ст. 321 ч. 2]. Договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (раздел «Шаг 5»), поэтому для подписания договора у нотариуса вам нужна нотариально удостоверенная доверенность.

Срок и вид доверенности:

• Срок действия не может превышать три года; если срок не указан, доверенность действует один год со дня выдачи [2, ст. 322 ч. 1].
• Доверенность, в которой не указаны год, месяц и число совершения, ничтожна [2, ст. 322 ч. 1].
• Передоверие удостоверяется нотариусом [2, ст. 323 ч. 3].

В доверенности стоит прямо назвать объект, право подписать договор, право подать заявление на регистрацию и получить свидетельство, а также срок. Заявление на регистрацию вправе подать и лицо, действующее на основании нотариально удостоверенной или простой письменной доверенности [1, ст. 24 ч. 7 п. 1].

Как удостоверить доверенность за границей — два пути.

Нотариус в стране проживания и апостиль. Нотариус РА принимает документы, составленные с участием должностных лиц компетентных органов других государств или выданные ими, если эти документы в установленном порядке удостоверены консульскими органами РА, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами [3, ст. 87]. Армения — участница Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов: присоединение — 19.11.1993, вступление в силу — 14.08.1994 [9]. Конвенция применяется к публичным документам, среди которых нотариальные акты и официальные удостоверения подписей [8, ст. 1]. Единственная формальность, которую может потребовать государство-участник, — апостиль [8, ст. 3]. Поэтому для доверенности из страны-участницы нужен апостиль, а не консульская легализация. Список стран-участниц ведёт Гаагская конференция по международному частному праву [9].

Консульство Республики Армения. За границей нотариальные действия от имени РА совершают органы дипломатической службы РА [7, ст. 43 ч. 1]; от их имени — консульские должностные лица [7, ст. 43 ч. 2] в порядке, установленном Законом о нотариате [7, ст. 43 ч. 3]. Порядок записи и стоимость уточните в консульстве вашей страны.

Язык документов. Нотариальные действия совершаются на литературном армянском языке; удостоверению подлежат только документы, составленные на литературном армянском языке, если законом не предусмотрено иное. Документы, применяемые на территории РА, в том числе договоры, требующие государственной регистрации возникающих из сделок прав, составляются только на армянском [3, ст. 39 ч. 1]. Если нотариус или сторона недостаточно знакомы с языком документа, приглашается переводчик [3, ст. 39 ч. 2]; лицо, не владеющее армянским языком, может участвовать в нотариальных действиях через переводчика [3, ст. 39 ч. 7]. Переводчиком может выступать лицо с квалификационным свидетельством о владении соответствующим языком, которому доверяет нотариус, за исключением случаев, предусмотренных этим законом [3, ст. 46 ч. 1]. Нужен ли заверенный перевод иностранного текста доверенности и в каком виде его примет нотариус, уточните у нотариуса заранее, до выдачи доверенности.

Шаг 5. Договор купли-продажи и его форма

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязуется передать покупателю в собственность участок, здание, сооружение, квартиру или иную недвижимость [2, ст. 561]. Договор заключается письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами [2, ст. 562 ч. 1], и подлежит нотариальному удостоверению [2, ст. 562 ч. 2]. Несоблюдение нотариальной формы делает сделку ничтожной [2, ст. 300 ч. 1].

Есть исключение. Требование нотариального удостоверения не распространяется, в частности, на договоры по ст. 562 Гражданского кодекса, если все их условия изложены по утверждённым Правительством типовым формам договоров, не требующих нотариального удостоверения, не содержат иных условий, а подлинность подписей сторон признана в порядке, установленном законом о государственной регистрации прав на имущество [2, ст. 299 ч. 4]. На сайте e-cadastre.am такие договоры готовят по типовым формам (решение Правительства № 1851-Н от 22.12.2011); стороны подписывают договор лично в одном из офисов обслуживания Комитета кадастра [12].

Что проверить в тексте договора до подписания:

• стороны названы точно, как в документах: ФИО, паспортные данные, доли;
• адрес, кадастровый код и площадь совпадают со справкой из реестра;
• цена и порядок оплаты указаны полностью, как они будут выполнены на деле;
• что входит в цену: парковка, кладовая, мебель, техника;
• дата передачи квартиры и распределение неоплаченных коммунальных и иных платежей;
• есть ли в справке ограничения и как договор с ними соотносится.

По желанию сторон документ может быть удостоверен одновременно на армянском и на иностранном языке, если нотариус достаточно знаком с этим языком; если с языком документа недостаточно знакомы нотариус или сторона, приглашается переводчик [3, ст. 39 ч. 2]. Тексты, удостоверенные одновременно на армянском и на иностранном языке, имеют одинаковую юридическую силу; при противоречии между ними преимущество у армянского текста [3, ст. 39 ч. 4]. Договор, по которому нужна регистрация, составляется только на армянском [3, ст. 39 ч. 1].

Заявление о регистрации прав, возникающих из договора, нужно подать не позднее 30 рабочих дней со дня нотариального удостоверения; нарушение этого срока влечёт недействительность сделки (такая сделка ничтожна), если не было оснований, названных в ч. 6.1 [1, ст. 24 ч. 6]. По ч. 6.1 пропуск срока признаётся уважительным, если заявитель обосновывает, что пропустил его по не зависящим от него причинам; закон называет такие причины, например непреодолимую силу или болезнь заявителя, которая помешала ему реализовать право [1, ст. 24 ч. 6.1]. Переход права собственности по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации [2, ст. 563 ч. 1].

Онлайн-сделка для граждан РА: что сообщает Комитет кадастра

По сообщению Комитета кадастра от 20.09.2026, с июля 2026 года граждане РА могут заключать договоры купли-продажи недвижимости полностью онлайн, без нотариального удостоверения и без посещения какого-либо офиса; система также автоматически регистрирует права, возникающие из сделки. Первая такая сделка была заключена 10.09.2026 [10].

Согласно сообщению от 28.07.2026, договор заключается в разделе «Личный кабинет» на официальной электронной платформе Комитета и подписывается квалифицированной электронной подписью; эти услуги доступны гражданам РА, живущим за границей, и позволяют проводить сделки удалённо без дополнительных процедур [11].

Это сообщения самого Комитета, а не текст закона. В сообщениях речь идёт только о гражданах РА; об иностранных гражданах в них не сказано [10; 11]. Перед тем как рассчитывать на онлайн-сделку, проверьте условия на e-cadastre.am или у нотариуса.

Шаг 6. Государственная регистрация права

Государственную регистрацию проводят реестры недвижимости, перечень которых утверждает глава Комитета кадастра [13]. Заявление подаётся в одном из офисов обслуживания Комитета независимо от места нахождения объекта либо онлайн на сайте e-cadastre.am; при подаче онлайн подлинность заявления и документов подтверждается электронной подписью заявителя [13]. По тексту закона заявление о регистрации подаётся через электронную систему сайта реестра с подтверждением электронной цифровой подписью, а в случаях, которые предусматривает закон, его можно подать и в любой консультационный центр реестра независимо от места нахождения объекта [1, ст. 24 ч. 1].

Кто подаёт. Заявление о регистрации прав из сделки вправе подать каждая из сторон сделки [1, ст. 24 ч. 6]. Подаёт его лично правообладатель либо представитель — по нотариально удостоверенной или простой письменной доверенности [1, ст. 24 ч. 7].

Что прилагается. При подаче заявления в офисе реестра заявитель предъявляет документ, удостоверяющий личность, и прилагает документы, подтверждающие право, а также квитанцию об уплате госпошлины, если она предусмотрена Законом о государственной пошлине, и квитанцию об уплате сбора за регистрацию [1, ст. 24 ч. 3].

Сроки и суммы:

Суммы взяты из текста закона на дату обращения. Перед оплатой сверьте суммы с сайтом Комитета. Закон оговаривает исключения из этих сумм для отдельных случаев (ст. 73 ч. 1 п. 1, 9, 11.1, 11.3); в гиде они не разбираются.

После регистрации выдаётся свидетельство о государственной регистрации права. Подлинность и действительность свидетельства нового образца (с 1 июля 2019 года) можно проверить на e-cadastre.am по номеру и паролю [13].

Налог и регистрация. При государственной регистрации недвижимости (кроме первой регистрации права собственности), а также при выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права физические лица — плательщики налога на недвижимость полностью исполняют обязательства по налогу на этот объект за период, включающий месяц регистрации или выдачи свидетельства, до самой регистрации или выдачи [5, ст. 236 ч. 2]. В случаях, которые предусматривает эта статья, регистрацию проводят на основании справки органа учёта об отсутствии налоговых обязательств по недвижимости [5, ст. 236 ч. 4].

Шаг 7. Как платить

Закон ограничивает наличные расчёты. С 1 июля 2023 года платежи свыше 300 000 драмов между физическими лицами на территории РА по всем сделкам проводятся безналичным путём [6, ст. 5 ч. 2]. Если сделку по отчуждению имущества заключает с физическим лицом организация или индивидуальный предприниматель, платёж свыше 300 000 драмов проводится безналичным путём [6, ст. 4 ч. 1]; статья добавляет, что другие законы могут устанавливать более низкие пределы и иные исключения. Если одна из сторон — иностранная организация, а платёж или его получение происходит на территории РА, безналичная форма предусмотрена для любой сделки с организациями, предпринимателями, нотариусами, адвокатами и физическими лицами РА; порог суммы в этой части закона не назван [6, ст. 4 ч. 2]. Оплата нотариальных услуг также принимается безналичным путём [6, ст. 4 ч. 4].

Часть 1 той же статьи называет порог 500 000 драмов (с 1 июля 2022 года) для сделок между физическими лицами, права по которым подлежат обязательной регистрации, если другие законы не устанавливают более низких пределов [6, ст. 5 ч. 1]. Часть 2 называет 300 000 драмов по всем сделкам между физическими лицами с 1 июля 2023 года [6, ст. 5 ч. 2]. Ориентируйтесь на меньшую сумму — 300 000 драмов.

Государственная регистрация прав подчиняется нормам закона о противодействии отмыванию денег [1, ст. 1 ч. 3]. Гражданский кодекс допускает наличные и безналичные расчёты и позволяет законом ограничивать наличные [2, ст. 142 ч. 3].

Практические правила:

• платите по реквизитам, указанным в договоре, а не по устным договорённостям;
• до проверки справки из реестра не вносите крупных сумм;
• сохраняйте платёжные поручения и квитанции;
• уточните у своего банка, какие документы он запросит при переводе из-за границы.

Налоги владельца после покупки

Налог на недвижимость — местный налог: он уплачивается в бюджет общины с недвижимости, которая принадлежит плательщику на праве собственности [5, ст. 224 ч. 1]. Плательщики — организации и физические лица [5, ст. 225 ч. 1]. К объектам налогообложения относится квартира в многоквартирном жилом доме, зарегистрированная в органе, который ведёт реестр, под отдельным кодом [5, ст. 227 ч. 2 п. 1 б]. Владельцы квартир в многоквартирном жилом доме не считаются плательщиками налога в части земельного участка (в том числе под домом) в общей долевой собственности, необходимого для обслуживания и содержания дома, и мест общего пользования [5, ст. 225 ч. 1].

Налоговая база — кадастровая стоимость, приближённая к рыночной стоимости недвижимости и определённая по порядку, который устанавливает закон о такой оценке для налога на недвижимость [5, ст. 228 ч. 1]. Кадастровую оценку проводит орган, ведущий кадастр, раз в три года [5, ст. 228 ч. 3].

Ставки для квартир — прогрессивные по кадастровой стоимости (годовые) [5, ст. 229 ч. 1 п. 3]:

Пример расчёта по этой формуле: при кадастровой стоимости 25 млн драмов налог — 5 000 + 0,1 % от 15 млн (части базы свыше 10 млн) = 20 000 драмов в год. Кадастровую стоимость конкретной квартиры можно запросить в реестре: информация о кадастровой стоимости объекта и данных, на основании которых она рассчитана, выдаётся за 1 000 драмов [1, ст. 73 ч. 1 п. 11.6].

Физические лица платят до 1 декабря налогового года включительно в бюджет общины по месту нахождения недвижимости; организации — по полугодиям, до 1 июня и до 1 декабря [5, ст. 236 ч. 1].

Налоги на доход от сдачи квартиры в аренду, от её продажи и вопросы налогового резидентства в этом гиде не разбираются.

Чем помогает Akcern

На странице покупки akcern.ai описан порядок работы [15]. Для покупателей из диаспоры предусмотрен отдельный сценарий: видеопоказ, дистанционная юридическая проверка и сделка через представителя по доверенности [15]. Для частного покупателя сопровождение покупки бесплатно: комиссию платит продавец или застройщик; юридическое сопровождение сделки оплачивается отдельно, и это решает клиент [15]. Если вы нашли объект сами, можно заказать проверку этого объекта без покупки через Akcern — это отдельный пакет [15]. По данным страницы, от подписания договора с Akcern до получения ключей обычно проходит от четырёх до восьми недель [15].

Юридическая проверка, переговоры и сделка — работа специалистов, а не ИИ [15]. Akcern не заменяет проверок, описанных выше: справку из реестра вы вправе запросить и проверить самостоятельно.

Как Akcern проверяет объекты в каталоге, описано на странице «Проверено Akcern»: методика состоит из 13 проверок.

Контакты: «Ակցեռն» ՍՊԸ, ул. Давида Анагта 17, Ереван 0069, телефон +374-10-277662 [15].