Как проверить застройщика и новостройку в Армении перед покупкой

Покупатель квартиры в строящемся доме решает четыре вопроса: кто продаёт, на каких правах стоит дом, есть ли разрешение на строительство и по какому договору оформляется покупка. Ответы на них собраны в нескольких законах и официальных реестрах. Ниже — порядок проверки по текстам законов Республики Армения и по официальным сайтам. Сведения даны по состоянию на 15.10.2026; редакции законов — в списке источников [1][3][5][7]. Гид не заменяет нотариуса и юриста: он показывает, что говорит закон и где это можно увидеть.

Порядок проверки в пяти шагах

1. Найти компанию-застройщика в государственном реестре юридических лиц.
2. Запросить сведения единого кадастра недвижимости: права застройщика на землю и на строящееся здание, ограничения.
3. Выяснить основание строительства: разрешение на строительство, его срок, а по завершении — акт завершения строительства и разрешение на эксплуатацию.
4. Прочитать договор и сверить его с тем, что закон требует записать.
5. Проверить акт передачи квартиры и регистрацию права собственности.

Каждый шаг разобран ниже со ссылкой на статью закона и на официальный сайт, где это видно.

Шаг 1. Кто застройщик: государственный реестр юридических лиц

Если продавец — компания, её запись в государственном реестре юридических лиц можно найти самому, без посредников.

Закон называет сведения реестра публичными. Закрыты только паспортные данные физических лиц, номер социальной карты, адреса проживания и регистрации и средства связи [1, ст. 6 ч. 1]. Публичные сведения открыты для общего ознакомления [1, ст. 61 ч. 1].

Без уплаты государственной пошлины на официальном сайте агентства по регистрации доступны название и организационно-правовая форма, дата и номер государственной регистрации, учётный номер налогоплательщика, код предприятия, место нахождения, имя, гражданство и основания реального бенефициара, а также сведения о нахождении в процессе ликвидации [1, ст. 61 ч. 2]. Полные сведения и копии уставов выдаются после уплаты госпошлины в размере, который определяет закон о государственной пошлине [1, ст. 61 ч. 3].

Искать компанию можно по названию, по имени и фамилии основателя или участника, по номеру социальной карты, по учётному номеру налогоплательщика и по регистрационному номеру [1, ст. 61 ч. 4]. Поиск находится на странице «Поиск данных юридического лица» платформы цифровых услуг сферы юстиции [2].

Выписка с полными сведениями включает, среди прочего, регистрационный номер и дату регистрации, место нахождения, сведения о ликвидации, руководителя исполнительного органа или иное лицо, имеющее право представлять компанию, правопредшественника и участников с размерами долей [1, ст. 62 ч. 3].

Что сопоставить. Название продавца в договоре стоит сверить с названием в реестре, а затем с названием застройщика в документах на строительство (шаги 2 и 3). Если названия отличаются, на этом шаге нужен вопрос к застройщику, а не следующий шаг проверки.

Шаг 2. Земля и права застройщика: сведения кадастра

Единый государственный кадастр недвижимости ведёт Комитет кадастра [4]. Для каждой единицы недвижимости в журнале регистрации записываются три группы сведений: идентификация (кадастровые коды земельного участка и строений, площади, целевое и функциональное назначение земли, адрес), зарегистрированные права с данными правообладателя, а также ограничения и предварительные отметки [3, ст. 13 ч. 1]. Для строящегося многоквартирного или разделённого на части здания объектом предварительной отметки может быть обособленная единица, предусмотренная архитектурно-строительным проектом: квартира или нежилое помещение [3, ст. 13 ч. 1].

Закон даёт каждому лицу право обратиться за сведениями единого кадастра [3, ст. 32 ч. 1]. Письменное заявление можно подать в консультационный центр независимо от места расположения недвижимости, а также в электронном виде через систему на официальном сайте реестра недвижимости [3, ст. 32 ч. 3]. К заявлению прилагается квитанция об оплате, кроме случаев бесплатного предоставления сведений [3, ст. 32 ч. 2]. В меню сайта Комитета кадастра есть пункты «Государственная регистрация», «Выписка из реестра», «Предоставление информации» и «Предоставление копий документов» [4].

Что искать в записи о строящемся доме

Права застройщика на здание, которое ещё строится, регистрируются на основании проектной документации и разрешения на строительство [3, ст. 36 ч. 1]. В дополнительных сведениях и в свидетельстве о регистрации при этом делается обязательная отметка: объект регистрации — не готовое здание, а права и обязанности застройщика по градостроительным документам [3, ст. 36 ч. 2].

После регистрации здания по заявлению застройщика могут быть зарегистрированы обособленные единицы — квартиры и нежилые помещения. В записи обязательно указывается доля земельного участка, соответствующая площади единицы [3, ст. 36 ч. 3]. Право покупки, оформленное договором, регистрируется с указанием проектного номера будущей квартиры и её площади по проекту [3, ст. 36 ч. 4].

Отсюда три вопроса к записи кадастра: кто записан правообладателем земли и строящегося здания; зарегистрированы ли ограничения; записана ли квартира как отдельная единица с проектным номером и площадью. Эти сведения стоит сверить с договором.

Шаг 3. Разрешение на строительство, срок, акт завершения и разрешение на эксплуатацию

Разрешение на строительство — документ, подтверждающий право застройщика осуществлять определённую строительную деятельность [5, ст. 23]. Его выдаёт глава общины через онлайн-систему выдачи градостроительных разрешений, которую координирует уполномоченный орган в сфере градостроительства, в порядке, установленном Правительством [5, ст. 23]. Разрешение выдаётся после того, как орган, давший архитектурно-планировочное задание, согласовал проектную документацию, а застройщик её утвердил [5, ст. 23].

Где это на официальных сайтах

Платформа называется «Платформа цифровых услуг сферы градостроительства», адрес urban-permits.e-gov.am. На неё ведёт раздел «Разрешения на строительство» сайта Комитета градостроительства [6]. На 15.10.2026 сервисы платформы требуют входа через национальную платформу идентификации «Ես եմ» [6]. Номер и дату разрешения спросите у застройщика. Закон называет проектную документацию и разрешение на строительство основанием регистрации прав на строящееся здание [3, ст. 36 ч. 1].

Срок строительства

Если застройка (кроме застройки в сельских населённых пунктах и индивидуальных жилых домов) не завершена в срок, орган, выдавший разрешение, письменно предупреждает застройщика: продлить срок разрешения и завершить застройку либо отчудить принадлежащий ему объект [5, ст. 23]. Продление ограничено сроком, рассчитанным по нормам продолжительности строительства для невыполненных работ [5, ст. 23]. За невыполнение этого требования застройщик привлекается к административной ответственности [5, ст. 23].

Завершение строительства и ввод в эксплуатацию

Окончание строительства фиксируется актом завершения строительства (на армянском «ավարտական ակտ»). Его выдаёт глава общины через ту же онлайн-систему, и он служит основанием для регистрации прав на завершённый объект и на выделенные в нём единицы [5, ст. 25 ч. 1]. После этого объект вводится в эксплуатацию оформлением разрешения на эксплуатацию («շահագործման թույլտվություն»), которое выдаёт глава общины. Эксплуатация завершённого объекта разрешена только после оформления этого разрешения [5, ст. 25 ч. 2].

Шаг 4. Договор: какие бывают и что в них смотреть

По закону строящееся жильё покупают по-разному, и название договора важно: от него зависят форма, регистрация и то, что должно быть записано в тексте.

Предварительный договор

Стороны обязуются заключить основной договор в будущем на условиях предварительного [7, ст. 445 ч. 1]. Он заключается в форме, установленной для основного договора; несоблюдение формы делает его ничтожным [7, ст. 445 ч. 2]. В нём должны быть условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора [7, ст. 445 ч. 3], и срок заключения основного договора; если срок не указан, основной договор заключается в течение одного года с момента заключения предварительного [7, ст. 445 ч. 4]. Если до конца срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила предложение о его заключении, обязательства прекращаются [7, ст. 445 ч. 6].

Соглашение о намерениях (протокол о намерениях), в котором прямо не выражена воля придать ему силу предварительного договора, гражданско-правовых последствий не влечёт [7, ст. 445 ч. 7].

Договор о праве покупки квартиры в строящемся доме

Для квартиры в строящемся многоквартирном доме Гражданский кодекс выделяет отдельный договор — о праве покупки недвижимости из строящегося здания (ст. 224.1 и 570.1) [7]. Он подлежит нотариальному удостоверению, а возникающее из него право покупки — государственной регистрации [7, ст. 224.1 ч. 2]. Право покупки оформляется после государственной регистрации права застройщика на квартиру в здании [7, ст. 224.1 ч. 1] и распространяется на соответствующую долю земельного участка и мест общего пользования [7, ст. 224.1 ч. 3].

Что закон требует записать в таком договоре:

• идентифицирующие данные будущей квартиры по плану из архитектурно-строительного проекта и описание состояния внутренней отделки на момент передачи [7, ст. 570.1 ч. 1];
• цену квартиры; при отсутствии условия о цене договор считается незаключённым [7, ст. 570.1 ч. 2];
• при желании сторон — порядок индексации цены по колебаниям рыночных цен [7, ст. 570.1 ч. 2].

Если цена задана за единицу площади, в акте передачи она определяется по площади, зарегистрированной по данным обмера после завершения строительства [7, ст. 570.1 ч. 3].

Авансовые платежи покупателя по такому договору должны вноситься исключительно на специальный счёт застройщика, который открывается в банке, действующем на территории Республики Армения, в казначействе или на депозитном счёте нотариуса в качестве субсчёта [7, ст. 570.1 ч. 4]. Когда в акте передачи права собственности после завершения строительства решается, оплачена ли цена, не учитываются платежи, подтверждённые квитанцией, приходным кассовым документом, показаниями свидетеля или зачётом встречного обязательства (в том числе неустойки, начисленной в пользу покупателя), а также платежи, сделанные кредиторам и участникам продавца [7, ст. 570.1 ч. 4]. Для многоквартирной или разделённой недвижимости до регистрации права собственности покупателя на квартиру и передачи ему свидетельства о праве собственности (акта передачи права собственности) застройщик, независимо от степени готовности здания, может использовать не более 70 % сумм специальных счетов с 1 июля 2024 года и не более 50 % с 1 января 2025 года, а сверх 50 % — пропорционально степени готовности здания, но не более 95 % [7, ст. 570.1 ч. 5]. Оставшиеся 5 % застройщик может использовать в течение одного года после регистрации права собственности покупателя и передачи ему свидетельства (акта передачи), если в ходе эксплуатации здания недостатки не выявились или выявленные недостатки застройщик устранил [7, ст. 570.1 ч. 5].

Купля-продажа готовой квартиры

Договор заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами, и подлежит нотариальному удостоверению [7, ст. 562]. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации [7, ст. 563 ч. 1]. В договоре указываются данные, позволяющие определить квартиру: без них договор считается незаключённым [7, ст. 566]. Договор должен предусматривать цену [7, ст. 567 ч. 1].

Нотариальная форма

Несоблюдение нотариальной формы делает сделку недействительной: такая сделка ничтожна [7, ст. 300 ч. 1].

Шаг 5. Передача квартиры по акту и регистрация права

Для квартиры, купленной по договору о праве покупки, переход права собственности оформляется актом передачи в собственность. Застройщик представляет покупателю этот акт и расчётный документ (или налоговый счёт, если закон его требует) в срок, установленный договором, но не позднее шести месяцев после государственной регистрации права собственности на квартиру [7, ст. 224.1 ч. 4].

В акте указываются:

• данные о передаваемой недвижимости по статье 566 Гражданского кодекса;
• цена, уже внесённые авансовые платежи и, если есть неоплаченная часть, условия её оплаты;
• сведения о сроке ввода в эксплуатацию за счёт застройщика [7, ст. 224.1 ч. 5].

Акт подлежит нотариальному удостоверению, право, возникающее из него, — государственной регистрации; квартира считается переданной в собственность с момента государственной регистрации акта [7, ст. 224.1 ч. 6]. Закон о регистрации прав добавляет: государственная регистрация права собственности лиц, у которых зарегистрировано право покупки, проводится после оформления акта завершения строительства, на основании акта передачи права собственности [3, ст. 36 ч. 5].

Сверьте площадь. Если цена в договоре задана за единицу площади, итоговая цена в акте считается по зарегистрированной после обмера площади [7, ст. 570.1 ч. 3]. Поэтому площадь из договора и проекта нужно сравнить с площадью в записи кадастра.

Если акт не подписан. Когда в течение шести месяцев после регистрации завершения строительства акт передачи не заключён, покупатель может в установленном законом порядке потребовать принудительного заключения акта или признания права собственности — при условии, что его договорные обязательства выполнены полностью [7, ст. 570.1 ч. 8]. Применение этой нормы к конкретной ситуации — вопрос к юристу.

Для готовой квартиры, купленной по договору купли-продажи, переход права собственности подлежит государственной регистрации [7, ст. 563 ч. 1].

Какие проверки объекта делает Akcern

В методике Akcern 13 проверок объекта; она описана на странице /verified. Четыре из них близки к теме этого гида.

• Право собственности подтверждено. Кадастровая выписка получена через Akcern Legal, цепочка собственности подтверждена, обременений нет.
• Разрешения в порядке. Разрешение на строительство, акт изменения назначения и разрешение на эксплуатацию хранятся в Akcern.
• Площадь перемерена. Площадь объекта подтверждена живым перемером Akcern, а не только брошюрой застройщика.
• Юридический пакет готов. Akcern Legal собрал пакет документов покупателя к первой встрече.

Полный список из 13 проверок и порядок их применения — на странице /verified. Связаться с Akcern можно по телефону +374-10-277662; адрес: «Ակցեռն» ՍՊԸ, ул. Давида Анагта 17, Ереван 0069.

Памятка перед подписанием

• Компания-застройщик найдена в реестре юридических лиц; название совпадает с названием в договоре [1][2].
• Получены сведения кадастра: правообладатель земли и строящегося здания, ограничения, запись о квартире как об отдельной единице с проектным номером и площадью [3, ст. 13, 36].
• От застройщика получены номер и дата разрешения на строительство; срок разрешения известен [5, ст. 23].
• Название договора соответствует закону: предварительный договор, договор о праве покупки из строящегося здания или купля-продажа готовой квартиры [7, ст. 445, 224.1, 562].
• В договоре о праве покупки есть идентификация квартиры по плану проекта, описание отделки и цена [7, ст. 570.1 ч. 1–2].
• Договор подлежит нотариальному удостоверению; без него сделка ничтожна [7, ст. 224.1 ч. 2, ст. 562, ст. 300].
• Понятно, как будет определяться итоговая площадь и цена, если цена задана за единицу площади [7, ст. 570.1 ч. 3].
• В договоре указан срок передачи квартиры; известно, что право собственности переходит с государственной регистрации акта передачи [7, ст. 224.1 ч. 4, 6].

Границы этого гида

Гид не рассматривает сейсмические нормы, налоги, размеры пошлин и сборов, сроки регистрации, ипотеку и условия, которые застройщики вписывают в свои договоры. Законом от 26.03.2026 в статью 224.1 Гражданского кодекса добавлена часть 9; в части этого изменения статья действует до 31.12.2027 [7]. Часть 9 — о судебных делах по земле: если государственный или муниципальный орган оспаривает в суде право собственности на земельный участок или его часть, это дело не мешает заключить договор о праве покупки в многоквартирном доме и подписать акт передачи. Тогда в договоре и в акте записывают, что покупатель знает о деле, и что предмет — квартира и доля общих мест: без земельного участка, если дело касается всего участка и схемы участка (координат) нет, и с участком из схемы, если она есть [7, ст. 224.1 ч. 9]. Что действует после 31.12.2027, текст статьи не говорит. Договор подлежит нотариальному удостоверению [7, ст. 224.1 ч. 2, ст. 562 ч. 2], а о конкретной ситуации стоит советоваться с юристом.