Покупка недвижимости в Армении иностранцем: порядок, налоги и расходы

Этот гид отвечает на вопросы покупателя из-за рубежа: что именно иностранец может купить в Армении, в каком порядке оформляется сделка, какие документы и расходы его ждут и какие налоги платит собственник. Сведения собраны по текстам законов Республики Армения на arlis.am и по страницам государственных органов. Рядом с фактами из законов и государственных порталов стоит номер источника, полный список — в конце страницы. Формулировки законов переданы своими словами и в нашем переводе с армянского; ссылки ведут на оригинал. Сведения — по состоянию на 15–16.10.2026. Гид не заменяет консультацию юриста по вашей сделке.

Коротко

• Иностранный гражданин может купить квартиру или дом: государственный портал услуг пишет, что недвижимость в Армении приобретают граждане Армении и иностранные граждане, а также юридические лица [5].
• При единовременной оплате требования проживать в Армении нет [5].
• Ограничение касается земли. По Конституции иностранные граждане и лица без гражданства не пользуются правом собственности на землю, кроме случаев, которые устанавливает закон [1]. В Земельном кодексе такие случаи — участки под приусадебное хозяйство, садоводство, индивидуальный жилой дом, общественные и производственные объекты и многоквартирный дом [2].
• Остальная земля для иностранного гражданина — только пользование, например аренда государственной или общинной земли [2].
• С 1 ноября 2026 года меняется формулировка исключения для лиц с особым статусом проживания [3].
• Регистрация права в Комитете кадастра: услуга 25 000 драмов плюс госпошлина 1 000 драмов, срок — 4 рабочих дня [6].
• Налоги собственника: налог на имущество платится ежегодно [4]; доход от аренды облагается по ставке 10 % [4]; для продажи действуют отдельные правила [4]; о поправках 2027 года — в разделе о налогах [8]–[11].

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Армении

Квартиры и дома

Государственный портал услуг (Национальный шлюз государственных услуг Армении) в гиде «Покупка жилья» пишет: недвижимость в Армении могут приобретать физические лица — граждане Армении и иностранные граждане — и юридические лица. При покупке с единовременной оплатой обязательного проживания в Армении нет [5].

Конституция признаёт за каждым право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, приобретённым на законном основании (ст. 60 ч. 1) [1]. Ограничение для иностранцев статья 60 формулирует отдельно и только для земли (ч. 6) [1].

Земля: правило и исключения

Часть 6 статьи 60 Конституции: право собственности на землю не распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства, кроме случаев, установленных законом [1].

Земельный кодекс повторяет это правило. По части 3 статьи 4 иностранные граждане и лица без гражданства не могут иметь право собственности на землю, они могут быть только пользователями земли. Исключение, которое часть 3 называет на сегодняшний день, — лица со специальным статусом проживания в Армении [2].

Часть 3.1 той же статьи уточняет: ограничение из первого абзаца части 3 не распространяется на земельные участки:

• приусадебные и садоводческие;
• для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома;
• для строительства и обслуживания общественных и производственных объектов;
• для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома [2].

Портал госуслуг пересказывает это так: иностранные граждане могут покупать участки, предназначенные для строительства домов, садов, индивидуальных жилых зданий, общественных и производственных объектов [5].

Что это значит для покупателя. Квартира в многоквартирном доме и частный дом с участком под приусадебное, садовое или жилое назначение под запрет на землю не подпадают [2][5]. Участок, назначение которого в перечне части 3.1 не названо, например сельскохозяйственное, по тексту статьи в собственность иностранному гражданину не передаётся [2]. Назначение участка нужно выяснить до сделки: от него зависит, какое правило к ней применяется.

Пользование землёй вместо собственности

Часть 3 статьи 4 допускает для иностранных граждан статус пользователя земли [2]. Статья 76 Земельного кодекса (ч. 4 п. 3) называет иностранных граждан среди тех, кому земельные участки государственной и общинной собственности могут предоставляться в аренду или с правом застройки. Предоставление идёт по конкурсу (ч. 3); случаи без конкурса определяет правительство (ч. 5) [2].

Что меняется с 1 ноября 2026 года

Закон ՀՕ-13-Ն от 20.01.2026 вносит изменения в статью 4 (части 2 и 3) и в статью 76 (ч. 4 п. 3) Земельного кодекса и вступает в силу 1 ноября 2026 года [3].

Слова «лица, имеющие специальный статус проживания» заменяются словами «иностранцы, имеющие статус постоянного проживания на основании оказания Республике Армения исключительных услуг» (наш перевод с армянского) [3].

Иностранцы, получившие специальный статус проживания до вступления закона в силу, продолжают пользоваться правами и обязанностями по Земельному кодексу до окончания срока этого статуса [3]. Часть 3.1 статьи 4 этим законом не изменяется [3].

Что входит в эти статусы и как их получают, в гиде не разбирается: это вопрос к юристу.

Юридические лица

В части 2 статьи 4 Земельного кодекса среди субъектов земельных отношений названы иностранные юридические лица [2]. Портал госуслуг отмечает, что ограничение на землю не распространяется на иностранные юридические лица [5]. Как устроить покупку через компанию и какие последствия это даёт, в гиде не разбирается: это вопрос к юристу.

Порядок покупки по шагам

Порядок ниже собран по материалам портала госуслуг о покупке жилья и о регистрации права собственности [5][6]. Для покупки земельного участка порядок уточните у нотариуса.

Шаг 1. Бюджет и тип объекта

Решите, сколько вы готовы потратить, и выберите рынок. Первичный рынок — жильё, которое впервые продаёт застройщик; вторичный — жильё в уже эксплуатируемом доме, у которого были владельцы [5].

На первичном рынке покупатель обычно имеет дело с застройщиком или перекупщиком: вносит первый платёж, а дальше платит по мере строительства. Покупка на вторичном рынке, по данным портала, может занять до нескольких недель [5].

Шаг 2. Проверка объекта и продавца

Для новостройки портал советует выяснить у застройщика, когда завершится строительство, есть ли у компании необходимые разрешения, можно ли посмотреть градостроительные документы и документы о государственной регистрации здания, в каком состоянии квартира будет передана, с какими банками работает компания и участвует ли она в судебных разбирательствах [5].

Для вторичного рынка портал советует выбирать надёжных агентов, убедиться, что все собственники согласны на продажу, и спросить о существующих проблемах с жильём [5].

Кроме того, Комитет кадастра выдаёт единую справку: в ней указаны данные всех собственников, площадь и сведения об ограничениях на объект, например об ипотеке. По данным портала, жильё можно продать только без таких ограничений [5]. Справку можно запросить онлайн или в Комитете кадастра; заявку может подать и человек, не являющийся собственником [5].

Как Akcern проверяет объекты и застройщиков, описано на странице Методика проверки.

Шаг 3. Договор купли-продажи: кадастр или нотариус

В Армении договор купли-продажи жилья оформляют в Комитете кадастра или у нотариуса [5].

В Комитет кадастра портал советует обращаться, когда сделка простая: все собственники могут присутствовать при сделке, она совершается без доверенности, имущество не разделено на доли, а оплата вносится полностью. Подписание договора купли-продажи в Комитете кадастра бесплатно, образец договора размещён на сайте Комитета [5].

К нотариусу портал советует обращаться при осложнениях: присутствуют не все собственники, сумма будет выплачиваться частями, одна из сторон несовершеннолетняя и так далее. Нотариус может заверить сделку и по желанию сторон [5].

Шаг 4. Оплата

По данным портала, платежи за недвижимость по закону проводятся безналичным расчётом, например банковским переводом [5].

Шаг 5. Регистрация права собственности

После подписания договора право собственности на жильё нужно зарегистрировать в Комитете кадастра [6]. Заявление можно подать онлайн (вход по реквизитам или через национальную систему идентификации «YesEm»; на странице услуги указан и личный приём по предварительной записи) [6]. Срок — 4 рабочих дня после подачи заявления. После регистрации свидетельство о праве выдаётся и направляется на адрес электронной почты, указанный покупателем; подлинность свидетельства проверяется на сайте Комитета кадастра по номеру и паролю [6].

Если квартира покупается в ипотеку, регистрация права собственности, по данным портала, проводится только после выдачи документа о завершении строительства здания [6].

Шаг 6. После регистрации

Нужно оформить подписку на коммунальные услуги — газ, электричество, воду. В новостройке подписка оформляется заново; на вторичном рынке меняют владельца подписки на основании свидетельства о праве собственности и справки об окончательных расчётах от продавца [5]. Дальше — налоговые обязанности собственника; о них ниже.

Документы иностранца

Для регистрации права в Комитете кадастра страница услуги называет: паспорт или удостоверение личности (для представителя — ещё и доверенность); договор купли-продажи; квитанцию об оплате цены квартиры; свидетельство о праве на покупку недвижимости; квитанцию об оплате регистрации права [6]. Услуга доступна гражданам Армении и иностранным гражданам [6].

Для нотариуса портал называет: документы, удостоверяющие личность сторон (для граждан других стран — нотариально заверенный армянский перевод паспорта); свидетельство о браке, если человек состоял в браке при приобретении отчуждаемого имущества; свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость; единую справку; документ, подтверждающий полномочия представителя; другие документы по требованию нотариуса [5].

Номер социальной карты. В перечнях документов на этих двух страницах портала номер социальной карты или справка о его отсутствии не названы [5][6]; нужен ли он в вашей сделке, уточните у нотариуса или в Комитете кадастра. Для ипотеки портал указывает, что банки Армении в большинстве случаев кредитуют резидентов с номером социального обеспечения, зарегистрированных по адресу в Армении и имеющих работу; решает политика банка [5]. Условия ипотеки для нерезидентов в этом гиде не разбираются.

Перевод. Стоимость нотариально заверенного перевода паспорта уточните у нотариуса.

Расходы при покупке

Суммы взяты со страниц портала госуслуг на 15.10.2026; перед подачей заявления сверьте их в карточке услуги.

На странице услуги диапазон стоимости регистрации указан как 26 000–151 000 драмов [6]. В перечне платежей, который портал приводит для покупки с ипотекой, нотариальное заверение значится как 20 000 драмов [5]; для покупки без ипотеки тариф уточните у нотариуса.

Налоги собственника

Раздел — по состоянию на 16.10.2026; перед сделкой сверьте статьи на arlis.am.

Налог на имущество

Налоговый кодекс (ст. 225 ч. 1): налог на имущество платят организации и физические лица, кроме перечисленных в статье исключений — государственных органов, общинных учреждений, Центрального банка, государственных и общинных некоммерческих организаций, а также владельцев квартир и нежилых помещений многоквартирного дома в отношении общей долевой земли и мест общего пользования. Иностранные граждане среди исключений не названы [4].

С 01.01.2027 иностранные граждане по-прежнему платят налог на имущество: часть 1 статьи 225 излагается в новой редакции, перечень исключений меняется, но иностранные граждане в нём не названы [10].

Облагаются, по данным портала, земельные участки, а также подземные и надземные здания и сооружения на них [5]. Налог исчисляется от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, и ставка зависит от стоимости [5].

Для квартир ставки по статье 229 (ч. 1 п. 3) такие [4]:

Для индивидуальных жилых домов и садовых домиков ставки по той же статье (ч. 1 п. 4) такие [4]:

Пример расчёта по таблице квартир (условные числа, не данные об объекте): при базе 12 млн драмов налог равен 5 000 драмов плюс 0,1 % от 2 млн, то есть 7 000 драмов; при базе 30 млн драмов — 20 000 драмов плюс 0,2 % от 5 млн, то есть 30 000 драмов [4].

Для земельных участков без улучшений, отнесённых к землям населённых пунктов для жилой застройки, ставка по статье 229 (ч. 1 п. 2 «а») — 0,6 % [4].

По статье 233 (ч. 7) за 2026 отчётный год и последующие годы налог исчисляется в полном размере (100 %); для 2025 года применялось 75 % [4]. Физические лица платят налог в бюджет общины по месту нахождения имущества до 1 декабря включительно (ст. 236 ч. 1 п. 1) [4].

Статья 236 в действующей редакции уже содержит части 2–5 в редакции закона ՀՕ-407-Ն (ст. 4 и 5; с 30.08.2026) [10]. По части 2 при государственной регистрации права на недвижимость физические лица — плательщики налога выполняют обязательства по налогу на этот объект за период до месяца регистрации включительно до самой регистрации; исключение — первая государственная регистрация права собственности. По части 4 в этих случаях Комитет кадастра проводит регистрацию на основании справки учётного органа общины об отсутствии налоговых обязательств по недвижимости, а часть 5 называет случаи, на которые части 2–4 не распространяются. Как части 2–5 применяются к вашей сделке, уточняйте у юриста. Часть 1 пункт 1 (срок до 1 декабря) этим законом не менялась [10].

Налог при сдаче в аренду

Плательщики подоходного налога — резиденты и нерезиденты, физические лица (ст. 140 ч. 1). У нерезидента объектом налогообложения служит валовой доход из источников в Армении (ст. 141 ч. 1 п. 2) [4]. Как определяется статус резидента, в гиде не разбирается.

По статье 150 (ч. 7) с арендных платежей подоходный налог исчисляется по ставке 10 %. Если сумма арендных платежей за налоговый год превышает 60 млн драмов, с превышающей части физическое лицо исчисляет дополнительный налог по ставке 10 % [4].

С 01.06.2027 статья 150 дополняется частью 7.1 (закон ՀՕ-391-Ն): для доходов собственника от сделок с недвижимостью, переданной в управление в смысле закона «О риелторской деятельности», налог тоже исчисляется по ставке 10 %, а если сумма таких доходов за налоговый год превышает 60 млн драмов, физическое лицо исчисляет с превышения дополнительный налог по ставке 10 % [8]. Текст части 7 этот закон не меняет [8].

Портал госуслуг добавляет: при сдаче жилья в аренду нужно подать декларацию в Комитет государственных доходов и платить подоходный налог с полученного дохода [5]. Срок подачи декларации в гиде не указан.

Налог при продаже

Для продажи Налоговый кодекс содержит три положения [4]:

• по статье 147 (ч. 1 п. 16) к не облагаемым доходам физических лиц относится доход от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества, полученный от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями или нотариусами; из этого правила исключена продажа зданий, квартир и помещений физическим лицом, признаваемым застройщиком многоквартирного дома (ст. 145 ч. 1 п. 1);
• по статье 150 (ч. 9) ставка налога на доход от отчуждения имущества — 10 % (кроме случаев, урегулированных частями 9.1 и 11 той же статьи); как эта ставка соотносится с пунктом 16 статьи 147 в вашем случае, уточняйте у налогового консультанта;
• по статье 150 (ч. 11) застройщик, продающий здание, квартиры или иные помещения, считает налог по ставке 20 %.

Доход от продажи земельного участка независимо от его назначения тоже входит в перечень не облагаемых доходов (ст. 147 ч. 1 п. 38) [4]. Как эти правила применяются к вашей ситуации — с учётом статуса резидента или нерезидента — решает налоговый консультант; такой разбор в гиде не приведён.

Правила налога при продаже, описанные выше (ст. 147 ч. 1 п. 16 и 38, ст. 150 ч. 9 и 11), поправки 2027 года не меняют [8][9][11].

Чем помогает Akcern

Akcern сопровождает покупателей, в том числе из-за рубежа. Как Akcern ведёт покупку:

• Дистанционный сценарий для диаспоры: видеопоказы, дистанционная юридическая проверка и сделка через представителя — по доверенности, удостоверенной у нотариуса вашей страны с апостилем или в консульстве Армении [7].
• Для частного покупателя сопровождение бесплатно: комиссию платит продавец или застройщик [7].
• Юридическое сопровождение сделки оплачивается отдельно — от 60 тыс. драмов — и остаётся выбором покупателя [7].
• Если вы нашли объект сами, можно заказать отдельный пакет — проверку объекта без покупки через Akcern, от 80 тыс. драмов [7].
• От подписания договора с Akcern до получения ключей проходит обычно 4–8 недель; юридическая проверка, переговоры и сделка — работа специалистов, а не искусственного интеллекта [7].

Методику проверки объектов и застройщиков описывает страница Методика проверки.

Контакты: «Ակցեռն» ՍՊԸ, ул. Давида Анагта 17, Ереван 0069, телефон +374-10-277662.

Что в этом гиде не разобрано

В гиде не разобраны: условия ипотеки для нерезидентов, получение вида на жительство через недвижимость, тариф нотариуса по закону, стоимость заверенного перевода, срок подачи декларации нерезидентом. Эти вопросы лучше задать юристу, банку, нотариусу или в Комитет кадастра до подписания договора.