ВНЖ в Армении через недвижимость: что на самом деле говорит закон

Коротко

Покупка квартиры в Армении сама по себе не даёт вида на жительство. Так следует из текста закона РА «Об иностранцах»: ни временный, ни постоянный, ни особый статус там не привязаны к праву собственности на недвижимость. В консолидированной редакции закона, действующей с 1 сентября 2026 года, слов «недвижимое имущество» нет совсем [1].

С 1 ноября 2026 года вступают в силу изменения, принятые законом ՀՕ-11-Ն [2]. Они вводят новое основание для постоянного вида на жительство: иностранец «осуществил инвестицию в Республике Армения» [2]. Что считается инвестицией и в какой сумме, закон не говорит. Условия должно установить правительство [2].

На 16.10.2026 мы не нашли на arlis.am постановления с такими условиями. В проекте порядка, опубликованном для общественного обсуждения, суммы вложения тоже нет [3]. При этом процедура по основанию «инвестиция» в проекте построена на данных Кадастра о недвижимости заявителя: платформа получает сведения о недвижимости, зарегистрированной на его имя, а он указывает объекты, на которых основывает заявление [3]. Это проект, он может измениться.

Дальше разобрано, какие основания для вида на жительство действительно есть в законе, что меняется с 1 ноября, как с ними соотносится недвижимость и что с этим делать покупателю.

Что действует сейчас и что изменится

Вопрос «даёт ли недвижимость ВНЖ» сегодня приходится читать в трёх слоях.

Первый слой — действующий закон «Об иностранцах» от 25 декабря 2006 года, № ՀՕ-47-Ն. Консолидированная редакция на arlis.am действует с 1 сентября 2026 года и учитывает изменение ՀՕ-428-Ն от 27.08.2026 [1]. Основания для вида на жительство в ней перечислены в статьях 15, 16 и 18, и недвижимости среди них нет [1].

Второй слой — закон ՀՕ-11-Ն, принятый 20 января 2026 года и вступающий в силу 1 ноября 2026 года [2]. Часть положений о подаче заявлений через электронную платформу, внесённых отдельным законом ՀՕ-212-Ն от 11.05.2026, вступает в силу на десятый день после объявления о запуске платформы, но не позднее 1 ноября 2026 года [2]. Закон ՀՕ-11-Ն меняет статью 15, излагает статью 16 в новой редакции, отменяет статью 18 и добавляет статьи 29.3–29.7 [2].

Третий слой — то, чего ещё нет: постановление правительства с условиями инвестиционного основания. Закон прямо отсылает к нему: необходимые условия для вида на жительство на основании инвестиции устанавливает правительство [2]. Проект общего порядка, где это основание упомянуто, на 16.10.2026 находился на общественном обсуждении (с 01.10.2026 по 16.10.2026) и принят не был [3].

Какие виды на жительство есть сейчас

По действующей редакции закона есть три статуса [1].

• Временный. Выдаётся на срок до 1 года и продлевается каждый раз на 1 год. Заявление о продлении подают не позднее чем за 30 дней до окончания срока [1].
• Постоянный. Выдаётся на 5 лет и продлевается на тот же срок. Заявление о продлении карты подают не позднее чем за 30 дней до окончания её действия [1].
• Особый. Выдаётся на 10 лет и может выдаваться больше одного раза. Решение принимает премьер-министр [1].

Перечень оснований для временного статуса закон оставляет открытым: он может быть выдан и в «иных случаях, установленных законом» [1].

Основания для временного ВНЖ сейчас

Статья 15 говорит, что временный статус получает иностранец, который обосновал, что у него есть обстоятельства, оправдывающие проживание в Армении на срок один год и более [1]. Такими обстоятельствами названы [1]:

• учёба;
• разрешение на работу, оформленное по закону (для отдельных категорий — заключение о том, что иностранец подпадает под исключения из обязанности получать такое разрешение);
• семья: супруг, родитель или ребёнок иностранца с временным статусом (в случаях, которые указывает статья), а также супруг или близкий родственник гражданина Армении либо иностранца с постоянным или особым статусом; к близким родственникам статья относит родителя, ребёнка, брата, сестру, бабушку, дедушку и внука;
• предпринимательская деятельность;
• армянское происхождение;
• добровольный труд по договору о добровольном труде.

Права собственности на жильё в этом списке нет [1].

Основания для постоянного ВНЖ сейчас

Статья 16 называет два блока оснований [1].

Первый: иностранец доказывает, что в Армении есть супруг или близкий родственник, который является гражданином Армении или имеет особый статус; он обеспечен в Армении жильём и средствами к существованию; и до подачи заявления прожил в Армении по установленному порядку не менее трёх лет [1].

Второй: иностранец армянин по происхождению либо ведёт в Армении предпринимательскую деятельность [1].

Обратите внимание на формулировку: закон требует, чтобы иностранец был «обеспечен жильём» [1]. Права собственности статья не требует. Перечень документов, которые прилагают к заявлению, устанавливает правительство (статья 17, часть 2) [1]; в этом гиде он не разбирается.

Особый статус

Статья 18 устанавливает особый статус сроком на 10 лет [1]. Его выдают иностранцам армянского происхождения; он также может быть выдан другим иностранцам, которые ведут в Армении экономическую или культурную деятельность [1]. Недвижимость среди оснований не названа [1].

С 1 ноября 2026 года статья 18 утрачивает силу [2]. Что будет с особыми статусами, выданными раньше, в этом гиде не разбирается.

Что меняется с 1 ноября 2026 года

Закон ՀՕ-11-Ն меняет сразу несколько вещей [2].

Заявления на временный и постоянный статус подаются через единую электронную платформу, которую ведёт уполномоченный орган в сфере миграции и гражданства [2]. Решение выносится в 30-дневный срок со дня подачи, кроме основания «исключительные услуги»; при этом учитываются квоты по числу статусов, которые правительство устанавливает на год [2]. Если во время рассмотрения заявления истёк срок законного пребывания, пребывание считается законным до решения [2]. Иностранец может иметь только один статус, подтверждающий законное проживание [2]. Карту иностранец получает лично и сдаёт при этом отпечатки пальцев и электронный образец подписи; за детей младше 16 лет карту получает родитель или законный представитель [2].

Временный статус по-прежнему выдаётся на срок до 1 года [2]. Основания: обучение, научная и инновационная деятельность; рабочая виза, разрешение на пребывание или проживание в целях работы; член семьи (супруг, родитель, ребёнок) гражданина Армении или иностранца со статусом проживания или беженца; предпринимательская деятельность. Круг семьи сужен: братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки в новом списке не названы [2]. Пункты об армянском происхождении и добровольном труде этот закон не меняет [2].

Постоянный статус по статье 16 в новой редакции выдаётся на 5 лет, если иностранец [2]:

1. член семьи (супруг, родитель, ребёнок) гражданина Армении, обеспечен жильём и средствами и в последние пять лет не менее трёх лет имел временный статус [2]; или
2. армянин по происхождению; или
3. ведёт предпринимательскую деятельность и в последние пять лет не менее трёх лет имел временный статус [2]; или
4. осуществил инвестицию в Армении; или
5. оказал Армении исключительные услуги.

В тексте пункта об инвестиции условие о предварительных трёх годах временного статуса не указано [2].

Для отъездов вводится уведомление: если иностранец с временным или постоянным статусом отсутствует 183 дня и более, он обязан сообщить об этом через платформу не позднее 10 дней после этого срока. Исключение сделано для оснований «инвестиция» и «исключительные услуги» [2]. Сейчас действует более простое правило: обладатель постоянного статуса, отсутствующий более 6 месяцев, письменно уведомляет орган [1].

Какую роль играет недвижимость — только то, что есть в актах

Если собрать всё, что законы говорят о недвижимости в связи с видом на жительство, получится четыре пункта.

Первый. Права собственности как самостоятельного основания нет ни в действующей редакции [1], ни в тексте изменений, которые вступают с 1 ноября [2].

Второй. Для семейного основания постоянного статуса требуется «обеспеченность жильём» [1][2]. Это жильё, а не обязательно собственность. Сведения в заявлениях платформа проверяет запросами, среди которых есть запрос в базу данных Комитета кадастра: обеспечен ли иностранец или член его семьи жильём и есть ли у иностранца недвижимость [2].

Третий. Инвестиционное основание появляется 1 ноября 2026 года, но закон не называет в нём недвижимость и не называет сумму: вид вложения и условия устанавливает правительство [2].

Четвёртый. Предпринимательское основание существует и сейчас, и после 1 ноября. Как оно связано с жильём, разобрано ниже.

Инвестиционное основание: чего пока нет

Статья 29.6 нового закона говорит: иностранцы могут получить постоянный статус на основании инвестиции в Армении в порядке, установленном правительством. Заявление подаётся лично, после регистрации на электронной платформе. Необходимые условия определяет правительство. Статус признаётся утратившим силу, если после его получения иностранец перестал соответствовать этим условиям [2].

На 16.10.2026 мы не нашли на arlis.am постановления с условиями по статье 29.6. Вот что известно из проекта общего порядка предоставления статусов, который Министерство внутренних дел опубликовало на e-draft.am для обсуждения до 16.10.2026 [3]:

• заявитель выбирает основание «инвестиция», после чего платформа автоматически получает из базы данных Комитета кадастра сведения о недвижимости, зарегистрированной на его имя; заявитель указывает объект или объекты, на которых основывает заявление [3];
• при необходимости заявитель прикладывает документы, подтверждающие соблюдение условий, установленных правительством [3];
• раз в шесть месяцев по данным Кадастра проверяется, не отчуждён ли объект, ставший основанием для статуса; если отчуждение выявлено, сведения становятся доступны сотрудникам Службы миграции и гражданства, чтобы решить, возбуждать ли административное производство [3].

Это проект. Он может измениться, и принят он на дату проверки не был [3]. Из него следует лишь, что недвижимость, зарегистрированная на заявителя, рассматривается как один из возможных видов вложения. Какие объекты подойдут, какой должна быть стоимость и срок владения, в проекте не сказано [3].

Предпринимательское основание и сдача жилья в аренду

Закон «Об иностранцах» называет «предпринимательскую деятельность» основанием и для временного, и для постоянного статуса [1][2]. С 1 ноября в нём появляется статья 29.4 с количественными условиями. Предпринимательство может стать основанием, если иностранец [2]:

• участник или акционер коммерческой организации и вложил в её уставный капитал не менее двух миллионов драмов либо приобрёл акции или ценные бумаги на два миллиона драмов [2]; или
• индивидуальный предприниматель, у которого на счетах в разных валютах не менее одного миллиона драмов в драмовом выражении либо за 60 дней до подачи заявления оборот от предпринимательской деятельности составил один миллион драмов или эквивалент в валюте [2].

Закон «Об иностранцах» не говорит, подходит ли для основания «предпринимательская деятельность» сдача в аренду принадлежащей вам квартиры, и не называет документов, которыми это нужно подтверждать [1][2]. Поэтому сказать, что аренда купленного жилья даёт вид на жительство, нельзя: решение принимает уполномоченный орган в каждом случае.

Кто рассматривает заявление и в какие сроки

Заявление подаётся в уполномоченный орган государственного управления в сфере миграции и гражданства [1]. В проекте порядка этот орган назван Службой миграции и гражданства [3]. Решение о выдаче или отказе принимается в течение 30 дней со дня подачи заявления; исключение — основания «разрешение на работу» и «добровольный труд» [1]. С 1 ноября срок остаётся 30-дневным, кроме основания «исключительные услуги», а подача идёт только через электронную платформу [2].

Если в ходе рассмотрения платформа находит ошибки или недостающие сведения, она уведомляет заявителя. Если заявитель в пятидневный срок после уведомления ничего не исправил, платформа автоматически приостанавливает производство; если в течение месяца он не возобновил его по установленному порядку, производство прекращается [2].

Когда статус могут отозвать

С 1 ноября уполномоченный орган признаёт статус утратившим силу, в частности, если исчезли основания его выдачи, иностранец сам подал такое заявление или получил гражданство Армении [2]. Статус признаётся недействительным, если при получении были представлены ложные сведения о себе или есть данные, что цель пребывания в Армении иная, чем заявленная [2]. Для тех, кто покупает жильё ради вида на жительство, второе основание важно: заявлять нужно ту цель и то основание, которые вы действительно имеете.

Госпошлина

Размер пошлины считается от базовой пошлины, которая установлена в 1000 драмов [4].

Редакция закона о госпошлине на arlis.am действует с 1 сентября 2026 года [4]. Закон ՀՕ-215-Ն вступает в силу на десятый день после объявления о запуске платформы, но не позднее 1 ноября 2026 года [5]. Расчёт в драмах сделан при базовой пошлине 1000 драмов [4]; если база изменится, суммы изменятся.

Что делать, если вы покупаете жильё и думаете о ВНЖ

1. Не закладывайте вид на жительство как следствие покупки. По закону такого основания нет [1][2].
2. Определите основание, которое подходит именно вам: работа, семья, армянское происхождение, предпринимательство [1][2]. Инвестиционное основание станет доступно только после принятия условий правительством [2].
3. Если вам важно инвестиционное основание, дождитесь постановления по статье 29.6 и прочитайте его на arlis.am. Следите и за проектом порядка на e-draft.am [2][3].
4. Если планируете сдавать квартиру, до сделки получите письменную позицию юриста или Службы миграции и гражданства о том, подойдёт ли ваш вариант под основание «предпринимательская деятельность»: закон на этот вопрос прямого ответа не даёт [1][2].
5. Помните о сроках: за 30 дней до окончания статуса нужно подать заявление о продлении [1].

Чем помогает Akcern

Юридический сервис Akcern AI — сопровождение сделок с недвижимостью в Армении: от проверки прав до регистрации в Кадастре [6]. В состав сервиса входят проверка чистоты объекта и прав продавца (due diligence), договорная работа на трёх языках, представительство в государственных органах (Кадастр, нотариат, налоговая) и репатриационное направление: вид на жительство, гражданство, репатриационные программы [6]. Нерезиденту или репатрианту сервис нужен, когда покупка совмещена с получением ВНЖ или гражданства [6].

Вопрос о статусе стоит решать отдельно от вопроса, какую квартиру покупать, и опираться на то, что написано в актах.